Cassazione Civile, Sentenza n. 7487/2025 del 20/03/2025

Esito

La controversia

Impugnazione in Cassazione avverso la sentenza della Corte d'appello di Catanzaro n.1465/2018 che aveva dichiarato i sottotetti (e, in rilievo minore, il lastrico solare) beni comuni condominiali e aveva confermato la sentenza di primo grado di accoglimento delle domande dei condomini. La ricorrente contestava, con sei motivi, la motivazione della Corte d'appello (art. 132, comma 2, n.4 c.p.c.), l'asserita extrapetizione, l'omessa valutazione e il travisamento delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio circa le caratteristiche strutturali e le modalità di accesso, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 817 c.c. in relazione alla presunzione di condominialità dei sottotetti, nonché omissioni di pronuncia su diversi motivi. Parallelamente la UOLE e vari condomini hanno proposto ricorsi incidentali sul tema dell'esistenza di un titolo contrario (regolamento contrattuale, atti di vendita, tabelle millesimali) e sulla valutazione delle caratteristiche strutturali e funzionali dei sottotetti.

La decisione

La Corte di legittimità ha dichiarato l'estinzione del rapporto processuale tra la società UOLE e alcuni condomini firmatari di una transazione (atto del 25.9.2019) e, per rinuncia, ha estinto il giudizio di cassazione promosso da Pacenza Valentina. Quanto al ricorso principale di De Simone e ai ricorsi incidentali (tra cui quello della UOLE e di vari condomini), la Corte ha rigettato tutti i ricorsi pendenti non estinti, ritenendo infondati i motivi: ha ritenuto che la motivazione della Corte d'appello fosse adeguata (non viziata ai sensi dell'art. 132), che la valutazione degli elementi di fatto (funzionalità e collegamento dei sottotetti alle terrazze/lastrici) fosse un accertamento di merito non sindacabile in Cassazione e che il regolamento di condominio e gli altri documenti prodotti non dimostrassero in modo chiaro e univoco un titolo contrario sufficiente a escludere la presunzione di comunione ex art.1117 c.c. Ha quindi respinto i ricorsi e compensato le spese di lite tra le parti (salvo il contributo unificato ove dovuto).

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  art. 132, comma 2 n. 4 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto che la motivazione della sentenza di appello non sia viziata per difetto o apparenza: la decisione espone il percorso logico-argomentativo (minimo costituzionale) e non necessita di integrazioni ulteriori; la censura di motivazione insufficiente è in gran parte improponibile in Cassazione quando attiene a gravami di merito o insufficienza della prova.

• art. 1117 c.c.

  Applicata la presunzione di comunione per le parti non espressamente indicate come esclusive nel titolo: in mancanza di titolo contrario, la natura condominiale dei sottotetti va determinata anche sulla base delle loro caratteristiche strutturali e funzionali (se destinati all'uso comune o al servizio condominiale). La Corte ha ritenuto che i sottotetti, per la loro funzione di consentire l'accesso alle terrazze comuni e per l'assenza della funzione di isolamento, rientrino nella comunione.

• art. 817 c.c.

  Richiamato nel ricorso: la Corte però ha trattato la questione della qualificazione del bene alla luce della giurisprudenza su parti comuni/pertinenze e non ha ritenuto sussistente un titolo contrario che facesse operare l'attribuzione ai singoli ai sensi delle norme richiamate.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione a presunte omissioni di pronuncia; la Corte ha ritenuto che non vi fosse omessa decisione su questioni rilevanti oppure che la motivazione data fosse idonea a giustificare la mancata statuizione separata (es. rilascio implicito nella decisione confermata).

• art. 345 c.p.c.

  Invocato per censurare omesse pronunce; la Corte ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi che lamentavano mancate prese di posizione su specifiche censure ritenendo che le questioni fossero state affrontate o non determinanti.

• art. 391 c.p.c.

  Applicata per dichiarare estinto il giudizio di cassazione nei confronti di chi ha rinunciato al ricorso (Pacenza Valentina), ai sensi della disposizione sulla rinuncia agli atti del giudizio.

Massime di principio

• Una transazione sottoscritta da parte dei ricorrenti può estinguere la controversia tra i sottoscrittori e, se la rinuncia è espressa anche nei confronti di terzi, può produrne effetti estintivi; occorre verificare il contenuto della transazione e le parti che vi hanno aderito.
• La qualificazione dei sottotetti come beni comuni o privati si decide primariamente in base al titolo; in mancanza di un titolo contrario chiaro, opera la presunzione di comunione ex art.1117 c.c., valutando le caratteristiche strutturali e funzionali (se sono destinati all'uso comune o servono un interesse condominiale).
• Un regolamento di condominio di natura contrattuale può costituire titolo contrario solo se contiene clausole espresse, chiare e univoche che escludono il bene dalle parti comuni; la mera omissione dall'elenco dei beni comuni non basta a provare esclusione.
• Gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice del merito (CTU, descrizione strutturale e funzionale dei locali, modalità di accesso) sono difficilmente sindacabili in Cassazione salvo vizio di motivazione o travisamento palese; le critiche che insistono sull'insufficienza della motivazione o sulla valutazione della prova ricadono spesso in tema di merito non riesaminabile.
• Sull'omessa chiamata in causa: chi acquista l'immobile dopo l'inizio del giudizio è successore a titolo particolare e non litisconsorte necessario; l'omessa citazione dei successori non determina automaticamente nullità per carenza dell'integrità del contraddittorio.
• In presenza di soccombenza reciproca o di esiti parziali tra le parti, la Corte può compensare integralmente le spese di giudizio; tuttavia possono rimanere obblighi amministrativi come il contributo unificato ove dovuto.