Cassazione Civile, Sentenza n. 5881/2024 del 05/03/2024

Esito

La controversia

Contesa sulla proprietà di un appartamento in Roma (Piazza Vittorio Emanuele 47). I Viola sostenevano di aver acquisito il bene per successione (eredità di Antonino Viola, che a sua volta sarebbe stato beneficiario del testamento di Roberto Maccari) e, in subordine, chiedevano accertamento dell'usucapione unendo i periodi di possesso del dante causa. Denunciavano che Massimo Maccari, pur conoscendo il testamento, si era dichiarato erede e aveva venduto l'immobile ai coniugi Pelliccioni-Falace risultando così un trasferimento contestato.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato la valutazione della Corte d'appello che aveva dato prevalenza ai coniugi Pelliccioni-Falace applicando l'art. 534 c.c. (secondo comma) in favore degli acquirenti di buona fede, rilevando la regolarità delle trascrizioni a favore di Massimo Maccari e la trascrizione del testamento di Roberto Maccari avvenuta successivamente alla vendita (quindi inopponibilità ai terzi acquirenti). Ha inoltre confermato il rigetto della domanda di usucapione perché non provato il possesso utile di Antonino Viola (egli era ritenuto ospite/convivente senza animus possidendi). Le censure di omessa motivazione e omessa pronuncia sono state ritenute infondate o inammissibili per carenza di chiarezza/specificità. Il ricorso è quindi rigettato e i ricorrenti condannati al pagamento delle spese.

Norme richiamate

• art. 534 c.c.

  Applicato per dare tutela agli acquirenti di buona fede nei confronti dell'erede apparente: la Corte ha ritenuto che la regolarità delle trascrizioni e la situazione apparente di legittimazione di Massimo Maccari fondassero la buona fede dei coniugi acquirenti, rendendo inopponibile ai terzi la trascrizione del testamento effettuata successivamente alla vendita

• art. 1141 c.c.

  Richiamato in relazione alla presunzione del possesso: la Corte d'appello ha accertato che Antonino Viola non aveva esercitato un possesso qualificabile (mancanza di durata, stabilità, esclusività e contribuzione), essendo convivente/ospite, con conseguente esclusione dell'usucapione

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3, 4, 5)

  Utilizzato dalla Cassazione per valutare l'ammissibilità e la tipologia delle doglianze: n.5 (omesso esame di fatto) è stato interpretato restringendo le censure a fatti storico-naturalistici; n.3 e n.4 usati per sindacare errori di diritto e carenze motivazionali, con rigetto delle censure generiche o che chiedevano nuovo accertamento di fatto

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato con riguardo ai requisiti di chiarezza e sinteticità del ricorso per cassazione: la Corte ha sancito l'inammissibilità di censure prolisse, confuse o che non consentono la specifica individuazione del vizio di legge

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nella valutazione sull'omessa pronuncia: la Corte ha ritenuto che non fosse stata omessa pronuncia sulle domande residuali (danno) in quanto la sentenza di merito aveva dichiarato il diritto dei ricorrenti insussistente e aveva espresso che ogni altra questione era assorbita

• art. 2643 c.c. (trascrizione)

  La rilevanza delle trascrizioni nei rapporti con i terzi è stata centrale: la Corte ha dato peso alla tempestività e alla regolarità delle trascrizioni operate da/nei confronti di Massimo Maccari a favore degli acquirenti

• art. 2644 c.c.; art. 2652 c.c. (n.7); art. 2653 c.c.

  Norme richiamate nel motivare questioni relative alla opponibilità e alla pubblicità degli atti trascritti: complessivamente la Corte ha ritenuto che l'apparenza creata dalle trascrizioni legittimasse la buona fede del terzo acquirente fino alla trascrizione successiva del testamento

Massime di principio

• La regolarità e la tempestività delle trascrizioni nei pubblici registri possono creare un'apparenza di legittimazione che tutela il terzo acquirente in buona fede; un testamento trascritto successivamente alla vendita può risultare inopponibile al compratore
• Per ottenere l'usucapione è necessario provare un possesso qualificato (durata, stabilità, esclusività, animus possidendi); la semplice convivenza o la condizione di ospite non integra il possesso utile
• In sede di cassazione non è sindacabile il nuovo accertamento dei fatti di merito compiuto dal giudice d'appello; le censure devono essere chiare, sinteticissime e specificamente inquadrate nelle fattispecie dell'art. 360 c.p.c., altrimenti sono inammissibili
• L'assenza di pronuncia su domande accessorie può essere esclusa se la decisione sul diritto principale assorbe le domande collegate; pertanto la Corte può dichiarare le altre questioni assorbite quando rigetta il diritto principale
• Le doglianze riguardanti la rilevanza o l'esistenza di trascrizioni/documenti sono, se fondate su accertamenti di fatto del giudice del merito, difficilmente rivedibili in sede di legittimità
• Chi contesta la buona fede o la validità formale di atti trascritti deve dedurre e provare fattispecifiche e non limitarsi a censure generiche o a ricostruzioni fattuali non confrontate puntualmente con la motivazione del giudice