Cassazione Civile, Sentenza n. 30856/2024 del 02/12/2024

Esito

La controversia

I condomini hanno impugnato la sopraelevazione del sottotetto eseguita da Renata Doci, chiedendone la riduzione in pristino per violazione dell'art. 5, lett. c) del regolamento condominiale (divieto di varianti che pregiudichino simmetria, estetica, solidità e sicurezza senza autorizzazione assembleare) e degli artt. 1130 e 1127 c.c., nonché per lesione dell'aspetto architettonico dell'edificio. La convenuta ha eccepito l'inopponibilità della clausola regolamentare in mancanza di richiamo specifico nel decreto di trasferimento fallimentare e ha invocato le autorizzazioni amministrative ottenute e l'assenza di lesione estetica.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso (vizi di valutazione sull'aspetto architettonico e sulla disattesa motivazione rispetto alle CTU), ritenendo che la Corte d'appello avesse frazionato erroneamente l'unità progettuale dell'edificio e avesse valutato la visibilità della sopraelevazione in modo incongruo. La sentenza di appello è stata cassata in relazione ai motivi accolti e rinviata alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, con istruzioni precise sui principi da seguire (valutare l'impatto sull'aspetto architettonico dell'edificio considerato nell'unità dell'idea progettuale, non rilevanza della visibilità limitata, temperamento con precedenti modifiche). Le spese del giudizio di legittimità saranno regolate dal giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  Disciplina il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano e le opposizioni dei condomini: è limite la lesione dell'aspetto architettonico, oltre a condizioni statiche e diminuzione di aria e luce. La Corte interpreta l'aspetto architettonico come caratteristica stilistica dell'edificio la cui alterazione, percepibile 'ocul oculi', può pregiudicarne il valore estetico e economico.

• art. 1120 c.c.

  Riferito per distinguere il concetto di decoro architettonico (più ampio rispetto all'aspetto architettonico). La Corte sottolinea la differenza: il decoro riguarda l'armonia e l'estetica complessiva, l'aspetto architettonico si concentra sulla coerenza stilistica rispetto all'originario progetto.

• art. 1122 c.c.

  Richiamato nella distinzione tra limiti legali relativi al decoro/uso delle parti comuni e le facoltà dei singoli, nell'ambito del confronto tra decoro e aspetto architettonico.

• art. 1122-bis c.c.

  Citato assieme alle norme sul decoro per evidenziare i limiti delle modifiche sulle parti comuni e la tutela dell'aspetto visibile dell'immobile.

• art. 1130 c.c.

  Richiamato come norma connessa ai poteri e doveri dell'amministratore e agli atti relativi alla conservazione/uso delle parti comuni, nel contesto delle contestazioni condominiali.

• art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Norme di cassazione relative ai vizi di motivazione e alla falsa applicazione di norme: la Corte ha ritenuto fondati i motivi per vizio di motivazione e applicazione normativa in relazione alla valutazione dell'aspetto architettonico e alla disattesa delle CTU.

Massime di principio

• La nozione di 'aspetto architettonico' ai sensi dell'art. 1127 c.c. è distinta dal 'decoro architettonico': l'aspetto riguarda la coerenza stilistica dell'edificio e la sua fisionomia progettuale; la lesione è valutata in termini di stonatura stilistica percepibile e di riduzione di valore del bene.
• In edifici articolati in più corpi/facciate ma nati da un unico progetto, la sopraelevazione deve rispettare lo stile complessivo: il giudizio va condotto sull'unità progettuale, non su porzioni considerate autonome.
• Non è necessario che la sopraelevazione sia visibile da tutte le prospettive perché si configuri la lesione dell'aspetto architettonico: anche la visibilità da un solo punto può essere sufficiente se ne deriva una percepibile disarmonia.
• Le alterazioni precedenti della facciata non escludono automaticamente la tutela: il giudice deve operare un bilanciamento (criterio di reciproco temperamento) tra le menomazioni pregresse e l'ulteriore modifica introdotta, senza attribuire alle precedenti modifiche un'efficacia decisiva per escludere la lesione attuale.
• Le conclusioni della CTU hanno rilievo probatorio importante; il giudice che intenda discostarsene deve motivare esplicitamente le ragioni del diverso apprezzamento, evitando valutazioni apodittiche.
• Per far valere limitazioni derivanti dal regolamento condominiale nei confronti di un acquirente è necessario verificare la opponibilità del contenuto regolamentare in relazione al titolo di acquisto e alla trascrizione; la questione della espressa menzione nel trasferimento può essere determinante e va valutata dal giudice di merito alla luce delle risultanze probatorie.
• Perché la lesione dell'aspetto architettonico impedisca la sopraelevazione occorre anche considerare l'effetto economico (diminuzione di valore) oltre all'offesa estetica 'oculis percipibile'.