Cassazione Civile, Sentenza n. 30791/2024 del 02/12/2024

Esito

La controversia

Azione promossa da Marchese Giulia per infiltrazioni d'acqua nell'appartamento derivanti dalla soprastante terrazza/lastrico solare. In primo grado il Tribunale aveva accolto in parte la domanda e liquidato danni. In appello gli eredi hanno dedotto la persistenza delle infiltrazioni nonostante i lavori e hanno chiesto il riconoscimento del maggior danno per l'impossibilità di utilizzare l'immobile; la Corte d'appello ha escluso la legittimazione passiva del Condominio ritenendo che il regolamento condominiale attribuisse la proprietà esclusiva del lastrico alla condomina Capizzi, e ha ritenuto non provato il danno da mancato godimento. I ricorrenti hanno impugnato in Cassazione su più punti, tra cui la violazione dell'art.1117 c.c. (comunione delle parti comuni), la correttezza della qualificazione della domanda in appello (ultrapetizione), e la valutazione della prova del danno da mancato godimento alla luce delle Sezioni Unite n.33645/2022.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi, secondi e settimi motivi di ricorso (con conseguente assorbimento degli altri) e ha cassato la sentenza della Corte d'appello in relazione a tali censure, rinviando la causa alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione. Ha inoltre dichiarato la nullità della procura alle liti rilasciata al difensore del Condominio per irregolarità (procura non redatta in forma pubblica o scrittura privata autenticata, ai sensi dell'art.83 c.p.c. ratione temporis). La Corte ha statuito che la qualificazione della proprietà del lastrico solare non può fondarsi su un regolamento richiamato per relationem non trascritto e non allegato al primo atto d'acquisto: la presunzione di condominialità ex art.1117 c.c. può essere superata solo con un titolo originario chiaro e trascritto che riservi la proprietà esclusiva. Sulla prova del danno da mancato godimento, la Corte ha richiamato la sentenza delle Sezioni Unite n.33645/2022 e ha ritenuto che la Corte territoriale abbia omesso di verificare se fosse possibile riconoscere il danno anche mediante presunzioni (danno presunto) e le nozioni di fatto di comune esperienza; perciò la valutazione sul danno e sulle conseguenze della cooperazione/ostruzione all'accesso dovrà essere riesaminata in sede di rinvio. Le spese del giudizio di legittimità saranno regolate dal giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto nulla la procura alle liti rilasciata in forma irregolare ratione temporis: nei giudizi instaurati prima del 4 luglio 2009 la procura alle liti doveva essere conferita con atto pubblico o scrittura privata autenticata; la nomina a margine della comparsa non era ammessa per quel giudizio.

• art. 1117 c.c.

  Principio di presunzione di condominialità delle parti indicate (tra cui il lastrico solare). Tale presunzione può essere superata solo mediante titolo originario chiaro e trascritto che riservi la proprietà esclusiva; un regolamento richiamato per relationem e non allegato/non trascritto non è sufficiente a dimostrare la proprietà esclusiva.

• art. 112 c.p.c.

  Riferito in relazione al vizio di ultrapetizione e alla corretta individuazione del petitum e delle domande riproposte in appello; la Corte ha ritenuto che la qualificazione delle domande non fosse stata correttamente valutata dalla Corte d'appello.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato dalla Corte d'appello per dichiarare inammissibile la domanda nei confronti del Condominio perché, a suo avviso, la questione dei danni provenienti dalle parti comuni era stata proposta per la prima volta in appello; la Cassazione ha invece censurato la valutazione e la ricostruzione delle domande riproposte.

• art. 2043 c.c.

  Norma generale sulla responsabilità aquiliana; citata dai ricorrenti nei motivi riguardanti il risarcimento del danno causato dalle infiltrazioni.

• art. 1223 c.c.

  Riferimento alla quantificazione del danno (danno emergente e lucro cessante) posto a fondamento delle doglianze dei ricorrenti.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato in relazione alla liquidazione del danno e all'onere probatorio.

• Sezioni Unite, sentenza n. 33645/2022

  Principio giurisprudenziale rilevante: la prova del danno da perdita di godimento può essere fornita mediante presunzioni (danno presunto/normale) sulla base di circostanze che consentono di inferire il pregiudizio; la regola è applicabile anche quando l'immobile è inagibile per attività colposa di terzi. La Cassazione ha richiamato tale orientamento per censurare la mancata valutazione della Corte d'appello sulla possibilità di accertare il danno in via presuntiva.

Massime di principio

• Proprietà del lastrico solare: la presunzione di condominialità ex art.1117 c.c. opera di regola; per escluderla occorre un titolo originario (atto costitutivo/atto di acquisto originario) chiaro, inequivoco e trascritto che riservi la proprietà esclusiva. Un regolamento richiamato per relationem e non allegato/trascritto è generalmente insufficiente.
• Procura alle liti e forma: per giudizi iniziati prima del 4/7/2009 la procura alle liti doveva essere conferita con atto pubblico o scrittura privata autenticata; la nomina a margine della comparsa non ha efficacia se manca la forma richiesta (nullità della procura). Per giudizi iniziati dopo la riforma del 2009 ciò è stato modificato.
• Nuove domande in appello: rilevare questioni sostanziali per la prima volta in appello può comportare inammissibilità (art.345 c.p.c.); tuttavia è necessario valutare concretamente se la domanda sia stata effettivamente riproposta o se si tratti di una diversa qualificazione di pregresse istanze.
• Prova del danno da mancato godimento: alla luce delle Sezioni Unite n.33645/2022 il danno da perdita di godimento può essere provato anche per presunzioni, purché l'attore allegi elementi che permettano inferenze di comune esperienza; il giudice deve valutare se, in presenza di specifiche circostanze, sussistano presunzioni idonee a fondare la quantificazione del danno.
• Dovere di cooperazione e accesso per verifiche: il proprietario che impedisce l'accesso per le verifiche e la riparazione può essere ritenuto responsabile per violazione del dovere di cooperazione, con conseguenze sulla ripartizione delle responsabilità e sull'accertamento del danno.
• Rimessione al giudice di merito: se la Cassazione cassando rinvia per nuovo esame, la Corte d'appello dovrà applicare i principi di diritto indicati dalla Cassazione e riesaminare le prove (inclusa la possibilità di riconoscere il danno in via presuntiva) e la legittimazione passiva alla luce dei titoli originari.