Cassazione Civile, Sentenza n. 20863/2024 del 25/07/2024

Esito

La controversia

Elrond NPL 2017, cessionaria del credito ipotecario, impugnava il decreto del Tribunale di Monza che aveva rigettato il reclamo avverso il provvedimento del giudice delegato che aveva autorizzato il curatore della Fallimento Gardena s.r.l. a subentrare nel contratto preliminare e aveva ordinato la trascrizione/trasferimento dell'immobile con cancellazione, limitatamente a quel bene, dell'ipoteca. Il motivo di cassazione denunciava la violazione e falsa applicazione degli artt. 72, comma 8, e 108, comma 2, legge fallimentare: si contestava l'estensione del potere purgativo previsto dall'art.108, comma 2, a una vendita privatistica realizzata dal curatore in esecuzione del subentro nel preliminare, sicché il giudice delegato non avrebbe avuto il potere di ordinare la purgazione delle ipoteche in assenza di una vendita realizzata nell'ambito delle procedure di liquidazione previste dall'art.107.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso; ha cassato il decreto impugnato e rinviato il giudizio al Tribunale di Monza in diversa composizione perché si conformi ai principi affermati: in particolare la Corte ha stabilito che l'effetto purgativo previsto dall'art.108, comma 2, l.fall. si realizza esclusivamente quando la vendita sia effettuata nell'ambito delle procedure di liquidazione dell'attivo previste dall'art.107 (vendite concorsuali/attuazione del programma di liquidazione) e non quando il curatore, subentrando ex art.72, ultimo comma, esegua privatisticamente il preliminare. Ne consegue che il giudice delegato non può esercitare il potere di purgazione delle ipoteche in presenza di una mera esecuzione negoziale del preliminare; il Tribunale dovrà riesaminare la situazione alla luce di tali principi e provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 72, comma 8, legge fallimentare

  Il curatore può subentrare nel contratto preliminare e, in quanto sostituto del fallito, è tenuto ad adempiere le obbligazioni contrattuali assunte dal fallito; tuttavia tale subentro non trasforma automaticamente la vendita in un atto di liquidazione concorsuale idoneo a produrre l'effetto purgativo di cui all'art.108.

• art. 108, comma 2, legge fallimentare

  Il potere purgativo del giudice delegato (cancellazione delle ipoteche per effetto della vendita) opera esclusivamente in connessione con le vendite effettuate nell'ambito della liquidazione dell'attivo disciplinata dall'art.107; non si applica alle vendite realizzate privatisticamente in esecuzione di un preliminare cui il curatore sia subentrato ex art.72.

• art. 107, legge fallimentare

  Definisce le modalità della liquidazione dell'attivo (programma di liquidazione, stima, procedure competitive ecc.) e costituisce il presupposto procedurale perché l'art.108, comma 2, produca l'effetto purgativo; senza attivazione delle procedure di cui all'art.107 non si è in presenza di una vendita concorsuale.

• art. 26, legge fallimentare

  Consente il reclamo avverso provvedimenti del giudice delegato; nella vicenda è lo strumento procedurale con cui Elrond ha impugnato il provvedimento autorizzativo del G.D.

• art. 173, comma 4, C.C.I.I.

  Richiamata nella motivazione come disciplina distinta che non può essere utilizzata per estendere il potere purgativo dell'art.108 al di fuori delle ipotesi previste dalla legge fallimentare; la Corte ha escluso che la previsione dell'art.173, comma 4, possa giustificare un'interpretazione estensiva dell'art.108.

• Sezioni Unite, sentenza n. 7337/2024

  Chiarimento giurisprudenziale che ha affermato la stretta correlazione tra art.108, comma 2, e le procedure di liquidazione dell'attivo previste dall'art.107, escludendo l'applicabilità del potere purgativo nelle ipotesi in cui il curatore agisca come semplice sostituto del fallito nell'esecuzione di obbligazioni contrattuali (subentro nel preliminare).

Massime di principio

• L'effetto purgativo (cancellazione delle ipoteche) previsto dall'art.108, comma 2, l.fall. opera solo quando la vendita è esito di una procedura di liquidazione dell'attivo secondo l'art.107; non si applica alle vendite negoziali eseguite in adempimento di un preliminare in cui il curatore si sia limitato a subentrare ex art.72.
• Quando il curatore subentra nel preliminare ai sensi di art.72, ultimo comma, la sua attività di trasferimento è qualificabile come esecuzione di obbligazione contrattuale (vendita privatistica) e non come vendita concorsuale: i rimedi per l'acquirente o per il titolare dell'ipoteca sono di natura contrattuale o esecutiva ordinaria, non il potere purgativo del giudice delegato.
• Per ottenere la cancellazione dell'ipoteca in sede concorsuale è necessario che la vendita sia stata attivata nell'ambito della liquidazione dell'attivo (programma di liquidazione, procedure competitive, stima) previste dall'art.107; pertanto, nei casi pratici si dovrà verificare preliminarmente la natura (concorsuale vs negoziale) dell'atto di trasferimento.
• La mera circostanza che il prezzo sia stato versato o che il curatore incassi un saldo non converte automaticamente la vendita privatistica in vendita concorsuale ai fini dell'art.108: conta la procedimentalizzazione della vendita nel contesto della liquidazione dell'attivo.
• Nelle transazioni derivanti da subentro contrattuale del curatore, se è previsto l'obbligo di consegnare il bene libero da ipoteche tale obbligo resta operante e può essere fatto valere con i mezzi previsti dal diritto contrattuale; non può invece essere invocato il potere purgativo del giudice delegato salvo che la vendita non sia stata realizzata attraverso le modalità di liquidazione concorsuale.