Cassazione Civile, Sentenza n. 12795/2023 del 11/05/2023

Esito

La controversia

Il Condominio aveva chiesto la rimozione di una veranda realizzata dalle condomine sul lastrico solare, sostenendo la violazione della delibera assembleare, del regolamento condominiale e degli artt. 1127 e 1120 c.c. (sopraelevazione e divieto di alterazione dell'aspetto architettonico). I giudici di merito avevano ritenuto che, pur difforme dalla pensilina autorizzata, il manufatto non alterasse il decoro architettonico e fosse staticamente idoneo, respingendo la domanda. In cassazione il Condominio ha dedotto, tra l'altro, che la Corte d'appello non aveva valutato se l'intervento fosse vietato dal regolamento contrattuale/atto di acquisto (tutela della facies architettonica) e se l'opera costituisse “sopraelevazione” anche essendo un incremento volumetrico senza aumento di altezza. La Corte di legittimità ha ritenuto fondato soprattutto il primo motivo, rilevando che la Corte d'appello omise di accertare e valutare la rilevanza della clausola contrattuale (art. 9 del titolo di acquisto/regolamento) che poteva vietare ogni modifica esteriore, e che “sopraelevazione” comprende anche trasformazioni che incrementano superfici e volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  La sopraelevazione comprende non solo la realizzazione di nuovi piani ma anche la trasformazione dei locali preesistenti mediante incremento di superfici e volumetrie; la sua ammissibilità è condizionata anche all'assenza di pregiudizio per l'aspetto architettonico e alla necessità dell'autorizzazione dei condomini.

• art. 1120, comma 2 c.c.

  Richiamato in relazione al divieto di alterare l'aspetto esteriore e il decoro dell'edificio; la tutela offerta dall'art. 1120(2) va integrata ove vi siano regolamenti contrattuali più restrittivi.

• regolamento condominiale / clausola contrattuale (art. 7 / art. 9 dell'atto di acquisto)

  Un regolamento condominiale di natura contrattuale che vieti modifiche dell'assetto architettonico (tutela della "facies" originaria) ha effetto più restrittivo rispetto alle norme ordinarie e può giustificare la condanna alla riduzione in pristino anche per opere esterne che, sebbene tecnicamente compatibili, incidono sull'originaria conformazione.

• art. 360 c.p.c.

  Norma sui vizi denunciabili in cassazione (elenco dei vizi): la Corte ha valutato i motivi alla luce dei vizi indicati, accogliendo il motivo per vizio di motivazione/omesso esame di fatto decisivo.

• art. 366 c.p.c. (nn. 3 e 6)

  Richiamato in relazione ai requisiti di specificità e autosufficienza del ricorso per cassazione; la Corte precisa che tali requisiti non vanno applicati in modo eccessivamente formalistico se il ricorso presenta una chiara esposizione dei punti rilevanti.

• art. 111 Cost. e art. 132 c.p.c.

  Richiamati rispetto al dovere di motivazione delle sentenze e alle censure di motivazione illogica o omessa; la Corte ha ritenuto che mancasse un accertamento decisivo da parte della corte territoriale.

• art. 2727 - 2729 c.c.

  Norme relative alla prova per mezzo di consulenza tecnica; la decisione di merito si era basata su c.t.u. tecnica per la verificazione statica, ma la Cassazione ha rilevato che tale accertamento non esauriva la valutazione del profilo regolamentare/architettonico.

• legge n. 64/1974 e D.M. 16.01.1996

  Richiamate nei motivi relativi alla sicurezza e conformità edilizia; la Corte ha osservato che contestazioni tecniche non formulate in sede di note critiche alla c.t.u. risultavano inammissibili, ma il profilo tecnico non esclude la necessità di valutare la disciplina contrattuale.

• art. 99 e art. 183 c.p.c.

  Richiamati con riferimento all'istruzione probatoria e alla valutazione documentale; utilizzati per dedurre vizi nella valutazione delle prove effettuata dal giudice di merito.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla liquidazione delle spese di lite; la Corte ha disposto che la regolazione delle spese del giudizio di legittimità venga effettuata in sede di rinvio.

Massime di principio

• La nozione di "sopraelevazione" ai sensi dell'art. 1127 c.c. comprende anche interventi che incrementano superfici e volumetrie senza aumentare l'altezza: quindi va valutato l'effetto volumetrico oltre alla sola altezza.
• Un regolamento condominiale di natura contrattuale che tuteli la "facies" architettonica può vietare modifiche esterne anche se le opere risultano tecnicamente compatibili; il giudice deve verificare l'applicabilità di tali clausole prima di escludere la rimozione.
• La conformità tecnica e statica (accertata con c.t.u.) non esclude automaticamente l'illegittimità dell'opera se questa viola prescrizioni regolamentari o incide sull'assetto architettonico protetto.
• Il giudice d'appello deve esplicitamente esaminare tutti i profili decisivi indicati dalle parti, compresi gli oneri derivanti da atti di acquisto e regolamenti contrattuali; l'omissione di tale esame è vizio rilevante in cassazione.
• In tema di ricorso per cassazione, i requisiti di specificità e autosufficienza non vanno applicati in modo talmente formale da pregiudicare la sostanza del diritto controverso, purché il ricorso dia una chiara rappresentazione dei punti rilevanti e delle censure.
• Le domande riconvenzionali o le richieste subordinatiè devono essere formulate e tempestivamente contestate secondo le regole processuali: la loro tardività può comportare inammissibilità, ma la valutazione deve essere motivata adeguatamente.
• In caso di contrasto tra valutazioni estetiche/architettoniche e verifiche tecniche, il giudice deve bilanciare entrambi i profili e motivare compiutamente la prevalenza dell'una sull'altra.