Cassazione Civile, Sentenza n. 6601/2022 del 28/02/2022

Esito

La controversia

Il ricorso censurava la decisione della Corte d'appello che aveva ritenuto non perfezionato l'esercizio del diritto di prelazione da parte della conduttrice (Hotel Cavour) nonostante la comunicazione del 10/9/2003 con cui la stessa dichiarava la volontà di acquistare. La questione centrale era se l'esercizio della prelazione si perfezioni con la sola e tempestiva manifestazione di volontà del conduttore, nella forma prescritta dalla legge, o se sia necessario che l'effettiva vendita avvenga direttamente in favore del conduttore (o che si compia altro adempimento successivo). Il contratto preliminare era subordinato a condizione sospensiva rappresentata dal mancato esercizio della prelazione: se la prelazione fosse stata esercitata tempestivamente, il preliminare sarebbe divenuto inefficace.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il motivo: ha ritenuto errata l'interpretazione della Corte territoriale che aveva subordinato il perfezionamento della prelazione all'effettiva vendita in favore del conduttore. La Corte suprema ha affermato che, conformemente alla normativa e alla giurisprudenza consolidata, l'esercizio del diritto di prelazione si perfeziona con la formale e tempestiva dichiarazione recettizia del conduttore, nella forma e nei termini previsti dalla legge (notificazione tramite ufficiale giudiziario), mentre il versamento del prezzo e la stipula dell'atto sono momenti successivi di esecuzione dell'obbligazione. Ne consegue che, avendo la conduttrice validamente esercitato la prelazione, il fatto dedotto in condizione sospensiva (il mancato esercizio) non si è avverato e il contratto preliminare è divenuto inefficace. Sono inoltre respinte le obiezioni che davano rilievo a successivi atti (es. trasferimento a Italease e operazioni di leasing) intervenuti dopo la dichiarazione di esercizio della prelazione; tali vicende non incidono sul perfezionamento della prelazione già avvenuto.

Norme richiamate

• art. 38 legge n. 392/1978 (prelazione urbana)

  Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo... Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle notificategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo... deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione... contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

  La Corte ha interpretato la norma nel senso che l'esercizio della prelazione si perfeziona con la formale e tempestiva dichiarazione del conduttore (atto notificato), mentre il pagamento e la stipula sono adempimenti successivi; la dichiarazione genera il rapporto obbligatorio a contrarre.

• art. 1362 cod. civ.

  Richiamato in relazione all'interpretazione della volontà negoziale: la Corte utilizza i criteri di interpretazione per accertare che la manifestazione del conduttore costituisce esercizio efficace del diritto.

• art. 112 cod. civ.

  Richiamato nel contesto delle censure sul mancato esame di determinati profili (liquidazione del danno); la sentenza affronta ma non privilegia tali questioni rispetto al tema principale della prelazione.

• art. 132 cod. civ., comma 1 n. 4

  Citate con riferimento alle critiche sulla motivazione in ordine alla liquidazione del danno; la Corte valuta che la questione principale (prelazione) rende inefficace il preliminare.

• art. 1453 cod. civ., comma 3 e art. 1223 cod. civ.

  Richiamati dalle doglianze riguardanti la misura del danno: il Giudice di legittimità prende atto delle censure ma conferma il principio sulla prelazione che elimina la rilevanza del preliminare impugnato.

• art. 91 cod. proc. civ. e art. 332 cod. proc. civ.

  Richiamati rispetto alle spese processuali e alla denuntia di litis, la Corte valuta le eccezioni procedurali ma ritiene comunque irrilevanti ai fini del motivo principale sul perfezionamento della prelazione.

Massime di principio

• L'esercizio del diritto di prelazione ai sensi della legge sulle locazioni urbane si perfeziona con la formale e tempestiva manifestazione di volontà del conduttore (atto notificato), e non richiede che l'effettiva vendita sia immediatamente perfezionata in suo favore.
• La dichiarazione recettizia del conduttore genera un rapporto obbligatorio a contrarre; il versamento del prezzo e la stipula dell'atto sono obblighi successivi di esecuzione.
• Se un contratto preliminare è subordinato a condizione sospensiva costituita dal mancato esercizio della prelazione, la tempestiva e valida dichiarazione di esercizio da parte del conduttore impedisce il verificarsi della condizione e rende inefficace il preliminare.
• Il trasferimento successivo dell'immobile a terzi (anche tramite operazioni di leasing) intervenuto dopo l'esercizio della prelazione non annulla l'effetto della dichiarazione valida: la prelazione già esercitata conserva valore obbligatorio nei confronti del proprietario.
• Per evitare contestazioni, il conduttore deve rispettare le forme e i termini di legge (notifica tramite ufficiale giudiziario entro 60 giorni dalla comunicazione del locatore), offrendo le stesse condizioni indicate dal locatore.
• Il Giudice interpreta la prelazione come istituto che si articola in due momenti distinti (esercizio = rapporto obbligatorio; poi formazione del contratto): non è ammissibile ricostruirla come formazione progressiva che si compie solo con la conclusione dell'atto.