Cassazione Civile, Ordinanza n. 07677/2026 del 30/03/2026

Esito

La controversia

Un acquirente promissario aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori chiedendo la risoluzione per grave inadempimento di un contratto preliminare di compravendita stipulato nel 1986 avente a oggetto un terreno, nonché la restituzione degli acconti versati e il risarcimento dei danni. La lite nasceva dal fatto che, dopo la stipula del preliminare, il bene promesso in vendita era stato gravato da pignoramento immobiliare e ipoteca a favore di istituti di credito. In primo grado l’eccezione di prescrizione era stata respinta e il preliminare era stato dichiarato risolto; la Corte d’appello, invece, aveva accolto l’impugnazione dei venditori ritenendo prescritta l’azione, assumendo che, mancando un termine per il definitivo, la prescrizione decennale decorresse dalla stipula del preliminare ai sensi dell’art. 1183 c.c. Il ricorso per cassazione censurava tale impostazione con quattro motivi: (1) omesso esame della clausola del preliminare che subordinava il definitivo al rilascio del condono edilizio e erroneo dies a quo della prescrizione, che doveva invece decorrere dal momento in cui l’inadempimento si era concretamente manifestato e divenuto oggettivamente percepibile; inoltre si contestava la mancata considerazione di un ulteriore versamento del 1992 come atto interruttivo; (2) omesso esame sulla domanda riconvenzionale dei venditori per frutti civili, sostenendo il ricorrente di avere mera detenzione e non possesso; (3) omesso esame del grave inadempimento dei venditori e delle conseguenze restitutorie e risarcitorie, anche in relazione alla pretesa sui frutti; (4) omesso esame della prova già acquisita e contestazione della richiesta di ulteriore istruzione probatoria, ritenuta anche inammissibile in appello ex art. 345, comma 3, c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata nella parte in cui aveva dichiarato prescritto il diritto alla risoluzione e al risarcimento. Ha affermato che, nei preliminari senza termine per il definitivo, il termine di prescrizione dell’azione di risoluzione decorre dal momento in cui l’inadempimento si manifesta oggettivamente e il fatto lesivo è percepibile e riconoscibile, non dalla sola stipula del contratto né dalla conoscenza soggettiva del creditore. La Corte ha richiamato la necessità di valutare il momento in cui il bene è stato gravato dai vincoli pregiudizievoli, fatto che nel caso concreto era intervenuto dopo la stipula del preliminare e prima del decorso del decennio. Sono stati assorbiti i restanti motivi. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione per nuovo esame dell’eccezione di prescrizione e per le ulteriori statuizioni, comprese le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2935 c.c.

  La prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere; nel caso di azione di risoluzione per inadempimento, il dies a quo coincide con il momento dell’inadempimento o della manifestazione oggettiva del fatto lesivo, non con la mera conoscenza soggettiva del creditore.

• art. 1183 c.c.

  In mancanza di un termine per l’adempimento nel preliminare, l’adempimento può essere richiesto dalla data della stipulazione; tale regola non basta però, da sola, a fissare il dies a quo della prescrizione dell’azione di risoluzione, che va ancorato all’inadempimento effettivo.

• art. 345, comma 3, c.p.c.

  Il ricorrente ne ha invocato l’applicazione per sostenere l’inammissibilità di ulteriori richieste istruttorie in appello, ma la questione è rimasta assorbita.

Massime di principio

• Nei contratti preliminari di compravendita privi di un termine espresso per la stipula del definitivo, il termine di prescrizione dell’azione di risoluzione per inadempimento non decorre automaticamente dalla data del preliminare, ma dal momento in cui l’inadempimento si concretizza in modo oggettivamente percepibile.
• Ai fini dell’art. 2935 c.c., rileva l’impossibilità giuridica di esercitare il diritto, non l’ignoranza di fatto del titolare circa la lesione o la necessità di accertarla; la mera conoscenza tardiva del fatto generatore non sospende la prescrizione.
• Quando il promittente venditore si obbliga a trasferire un bene libero da pesi, ipoteche e trascrizioni, l’iscrizione di vincoli pregiudizievoli successiva al preliminare può integrare l’inadempimento rilevante ai fini della risoluzione e far decorrere la prescrizione da quel momento.
• Se la cassazione accoglie un motivo decisivo relativo al dies a quo della prescrizione, restano assorbite le ulteriori censure che presuppongono il riesame del merito della pretesa principale e delle domande accessorie.

Come è indicizzato