Cassazione Penale, Sentenza n. 47710/2024 del 31/12/2024

Esito

La controversia

Il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione della legge penale e vizi di motivazione, sostenendo l'assenza del dolo nella condotta a lui contestata. Afferma di essere stato solo negligente nella redazione di un preliminare di vendita senza aver effettuato le visure ipocatastali, che avrebbe indotto l'acquirente a versare una caparra senza informarlo dell'esistenza di un mutuo ipotecario sull'immobile (mutuo acceso successivamente a un precedente acquisto mediato dallo stesso). Sostiene inoltre che il profitto del reato sia stato interamente incamerato dalla promittente alienante (deceduta) e che non vi sia prova di un accordo o di concorso doloso tra lui e la venditrice; in diritto contesta poi la possibilità di riconoscere concorso colposo nella altrui condotta dolosa.

La decisione

Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per manifesta infondatezza. La Corte di legittimità ha ritenuto che i giudici di merito avessero adeguatamente motivato la sussistenza di elementi indicativi di una condotta volontaria e decettiva (tra cui la 'maliziosa selezione' e la omissione delle visure sull'immobile) posta in concorso con la promittente alienante, e che tale condotta abbia causato un danno patrimoniale al promissario acquirente. Pur essendo il reato estinto per prescrizione, la Corte ha confermato le statuizioni civili già disposte in primo grado. Per l'inammissibilità del ricorso il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali e al versamento di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Norme richiamate

• art. 1175 cod. civ.

  Richiamata per individuare la diligenza qualificata richiesta al mediatore: il mediatore deve comportarsi secondo buona fede e riferire le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza propria della sua categoria.

• Corte costituzionale, sent. n. 182/2021

  Richiamata per il principio che, anche in caso di estinzione del reato (es. prescrizione), il giudice di merito deve valutare la sussistenza dei presupposti per l'assoluzione nel merito quando è presente la parte civile; qui la Corte ha ritenuto comunque sussistenti gli elementi per le conseguenze civili.

• Sez. 2 civ., n. 15577 del 16/5/2022

  Precedente richiamato per dettagliare i doveri informativi e di verifica del mediatore immobiliare (visure, trascrizioni, titolarità, condizioni economiche, autorizzazioni ecc.), affermando che tali verifiche non richiedono un incarico specifico.

• Sez. U, n. 36208 del 28/03/2024

  Richiamata per il principio secondo cui, nell'appello con estinzione del reato per prescrizione, il giudice non può limitarsi a prendere atto della causa estintiva senza valutare la sussistenza degli elementi che giustificherebbero l'assoluzione quando è presente la parte civile; qui la Corte ha ritenuto comunque prevalenti gli elementi probatori a carico del ricorrente.

Massime di principio

• Nel settore della mediazione immobiliare il mediatore è tenuto a usare una diligenza qualificata (art. 1175 c.c.) e a verificare o rendere note le circostanze rilevanti per la conclusione dell'affare (iscrizioni/trascrizioni, gravami ipotecari, titolarità, condizioni economiche delle parti), anche in assenza di un incarico specifico per tali verifiche.
• L'omissione dolosa di informazioni essenziali o la 'maliziosa selezione' della documentazione, se comprovata, può integrare non solo una responsabilità civile ma anche elementi di illecito penale (induzione con artifizi), mentre la mera negligenza, se non supportata da prova di dolo o accordo, può non integrare il reato.
• La circostanza che il profitto economico sia stato incamerato da un altro soggetto (es. la venditrice) non esclude la responsabilità del mediatore se è provato il suo concorso nella condotta decettiva o il vantaggio conseguito dalla condotta in concorso.
• L'estinzione del reato per prescrizione estingue l'azione penale ma non impedisce l'accertamento delle conseguenze civili: i giudici devono comunque valutare la sussistenza degli elementi di responsabilità civile derivante da reato.
• Per difendersi in situazioni simili, il mediatore dovrebbe documentare le verifiche effettuate (visure, richieste d'informazione), ottenere incarichi e deleghe scritte per verifiche approfondite quando necessario, informare esplicitamente le parti di eventuali incertezze e suggerire approfondimenti notarili, conservando traccia delle comunicazioni per provare l'assenza di dolo.