Cassazione Civile, Sentenza n. 9529/2025 del 11/04/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza di appello sostenendo che la promittente venditrice avesse gravemente inadempiuto il contratto preliminare del 14.5.2007 perché il rogito, fissato entro fine maggio 2009, era stato stipulato solo il 12.7.2010; chiedevano accertamento dell'inadempimento, sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. (poi rinunciata), condanna al pagamento della penale (€80.000), delle spese notarili e del risarcimento per l'aumento di tasso/spread del mutuo derivante dal ritardo. Denunciano inoltre violazioni di norme processuali relative all'ammissibilità delle domande nuove proposte con la memoria ex art. 183, sesto comma, n.1 c.p.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha condiviso la motivazione della Corte d'Appello che ha escluso l'inadempimento della venditrice: il termine per il rogito non era essenziale e le parti avevano tollerato i rinvii (anche per motivi di accatastamento e ottenimento del mutuo); la venditrice aveva partecipato agli atti, inviato invito alla stipula e infine stipulato il rogito. Perciò non spettavano penale, spese notarili né risarcimento (tutte pretese fondate sull'inadempimento). La Corte ha inoltre rilevato che la clausola penale prevista si riferiva all'inadempimento e non al mero ritardo. Condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  Invocato come fondamento della risoluzione per inadempimento; la Corte ha ritenuto che non ricorressero le condizioni per la risoluzione perché mancava un inadempimento grave della promittente venditrice

• art. 1457 c.c. (richiamato in giurisprudenza sul termine essenziale)

  Il termine è essenziale solo se dalla volontà delle parti, dalla natura dell'affare o da specifiche indicazioni risulti inequivocabilmente che l'utilità economica del contratto sarebbe perduta con il decorso del termine; non basta la sola indicazione temporale

• art. 2932 c.c.

  Riferimento alla domanda iniziale di sentenza costitutiva per trasferimento dell'immobile (poi rinunciata dai ricorrenti nel processo)

• art. 183, sesto comma, n.1 c.p.c.

  Regola la memoria istruttoria e l'ammissibilità di nuove domande; la Corte d'Appello ha ritenuto inammissibili o prive di presupposto le nuove pretese (spese notarili e danno da mutuo) perché fondate sull'inadempimento escluso

• art. 1383 c.c.

  Riferito al divieto di cumulo tra esecuzione della prestazione e penale per lo stesso evento: la Corte ha ritenuto che la penale prevista nel preliminare fosse applicabile solo per l'inadempimento e non per il ritardo, e dunque inapplicabile nella fattispecie

• Clausola contrattuale (art. 7 del preliminare)

  "penale convenzionalmente pattuita in € 80.000"

  La clausola è stata interpretata come riferita all'inadempimento e non al mero ritardo; in assenza di esplicita pattuizione per il ritardo, la penale per inadempimento non può essere applicata al caso di adempimento tardivo

Massime di principio

• Il termine per la stipula previsto in un preliminare è essenziale solo se emerge inequivocabilmente la volontà delle parti che l'utilità economica si perda con il decorso del termine; la semplice indicazione di data non basta.
• Per decidere sulla risoluzione o sull'inadempimento va valutata globalmente la condotta di entrambe le parti; non è lecito isolare singoli eventi senza considerare il comportamento complessivo e l'interesse delle parti a proseguire il rapporto.
• La penale pattuita per l'inadempimento è diversa dalla penale per il ritardo: occorre una pattuizione specifica per ciascuna ipotesi; se la clausola riguarda solo l'inadempimento, non può essere estesa al ritardo.
• Le nuove domande introdotte con la memoria ex art.183 c.p.c. sono ammissibili solo se sussiste il presupposto giuridico/di fatto rispetto al quale sono state proposte; se tale presupposto viene escluso in giudizio, le nuove pretese risultano prive di interesse e inammissibili.
• In Cassazione non è possibile ottenere una revisione delle valutazioni di fatto compiute dal giudice di merito: il ricorso non può essere usato per chiedere una diversa valutazione delle prove salvo vizi di diritto o specifiche illegittimità motivazionali.