Cassazione Civile, Sentenza n. 9536/2025 del 11/04/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti, proprietari di alloggi nel fabbricato costruito dallo Sgherza, avevano chiesto l'asservimento ad uso parcheggio di un'area esterna e il risarcimento del danno per la sua indisponibilità, sostenendo che il progetto autorizzato e l'atto unilaterale d'obbligo obbligassero il costruttore a consegnare tale area per parcheggio. Il costruttore contestava che l'area vincolata a parcheggio fosse solo il piano interrato, come risultante dalle concessioni edilizie e dall'atto d'obbligo, e dunque rifiutava la consegna dell'area esterna.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari. Confermando la decisione della Corte d'appello in veste di giudice del rinvio, la Corte ha ritenuto che dalle concessioni e dall'atto d'obbligo risultava asservito a parcheggio solo il piano interrato e non l'area esterna oggetto della domanda; ha inoltre ritenuto che gli spazi vincolati risultassero sufficienti al rispetto del minimo legale e che, pertanto, non sussistesse inadempimento che giustificasse la condanna al risarcimento. Il ricorso è stato rigettato e i ricorrenti condannati alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Riferito nella censura sulla presunta nullità o motivazione insufficiente della sentenza; la Corte ha ritenuto la motivazione adeguata e dunque non sussistente nullità ai sensi dell'art. 115 c.p.c.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3,4,5)

  Norma di riferimento per i motivi di cassazione; la Corte ha esaminato i profili di violazione di norme e omissione di esame di fatti decisivi, rigettando le censure poste perché attinenti alla valutazione di prova riservata al giudice del merito.

• artt. 31 e 41-sexies legge n. 1150/1942

  Richiamati per l'obbligo di destinare aree a parcheggio; la Corte ha confermato che la norma fissa un requisito minimo inderogabile e che l'individuazione concreta dello spazio vincolato dipende dai titoli autorizzativi e dall'atto d'obbligo

• art. 8 legge n. 87/1985

  Richiamato nella censura; la Corte ha valutato le disposizioni urbanistiche e amministrative nel complesso per verificare la legittimità della variante e la consistenza degli spazi vincolati

• art. 18 legge 6/8/1967 n. 765 (come modificato dalla l. 122/1990)

  Fissazione del parametro quantitativo minimo (1 mq ogni 20 mc) per i parcheggi pertinenziali; la Corte lo considera norma imperativa che definisce il minimo da rispettare e serve da riferimento per valutare se gli spazi siano sufficienti

• Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 3210/1968

  Utilizzata come criterio interpretativo per il parametro minimo dei parcheggi e per definire l'interpretazione applicabile alla normativa nazionale; la Corte l'ha richiamata solo per definire il parametro minimo non derogabile

• art. 111 Cost.

  Censura relativa al diritto alla motivazione e al contraddittorio; la Corte ha ritenuto che la motivazione data fosse sufficiente e non violasse l'art. 111 Cost.

• art. 132 c.p.c.

  Riferito nella censura sulla motivazione: la Corte ha ritenuto la motivazione non meramente apparente, adempiendo ai requisiti di cui all'art. 132 c.p.c.

• artt. 871, 872, 1218, 1223 c.c.

  Richiamati in relazione alla domanda di responsabilità contrattuale/extracontrattuale e al risarcimento; la Corte ha escluso l'inadempimento del costruttore alla luce dell'accertamento che gli spazi vincolati soddisfacevano il minimo richiesto

• art. 278 c.p.c.

  Norma sul rito e sulle impugnazioni, richiamata nella contestazione procedurale; la Corte non ha ritenuto sussistenti profili che comportassero vizio processuale idoneo ad annullare la decisione

• D.P.R. n. 115/2002 art. 13, comma 1-quater

  Riferimento procedurale relativo al contributo unificato; la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per un ulteriore versamento se dovuto

Massime di principio

• L'asservimento a parcheggio (vincolo reale) si determina in base ai titoli autorizzativi (concessione edilizia e relative planimetrie) e all'atto d'obbligo: il giudice non può estendere tale vincolo ad aree non indicate nei titoli amministrativi.
• La norma che impone un minimo di parcheggi (art. 18 L.765/1967 e successive modifiche) è imperativa: fissa un parametro minimo da rispettare, ma gli spazi eccedenti il minimo possono rimanere disponibili al costruttore o essere oggetto di riserve/disposizioni, salvo diversa trascrizione negoziale.
• La valutazione delle risultanze peritali (CTU) è materia di apprezzamento di fatto riservata al giudice del merito; in cassazione non è permesso chiedere una riconsiderazione delle stesse se non per vizi di diritto o travisamento inequivocabile.
• La convenzione/accessorio alla concessione edilizia non ha tipicamente natura di contratto a favore di terzi: i singoli acquirenti non possono farne valere direttamente i diritti salvo che l'obbligo sia stato trasfuso in disciplina negoziale al momento del trasferimento delle unità.
• Se gli spazi vincolati risultano effettivamente sufficienti rispetto al minimo di legge, il costruttore non è responsabile per mancata consegna di aree esterne non vincolate; se invece insufficienza sussistesse, la responsabilità e le misure risarcitorie dipendono dall'accertamento dell'inadempimento nei limiti della competenza del giudice ordinario (che non può modificare il contenuto dell'atto amministrativo).