Cassazione Civile, Sentenza n. 22037/2020 del 13/10/2020

Esito

La controversia

Disputa relativa all'agevolazione fiscale applicata all'acquisto di un compendio immobiliare (29/07/2005) con dichiarazione di rivendita entro tre anni. L'Agenzia ha impugnato perché la successiva cessione (19/12/2006) ad altra società di gruppo e le ulteriori operazioni (costituzione de La Corte di San Geminiano S.r.l., trasferimento del mutuo, lavori e successiva vendita a privati) avrebbero eluso la finalità dell'agevolazione, mancando una valida ragione extrafiscale e realizzando una condotta abusiva finalizzata a conservare indebitamente il beneficio fiscale. La Commissione tributaria regionale aveva invece ritenuto rispettate le condizioni formali e non provata la simulazione o la permanenza della disponibilità in capo al venditore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia, cassando la sentenza della Commissione tributaria regionale e decidendo la causa nel merito. Ha rigettato il ricorso originario proposto da Immobiliare Celeste S.r.l., ritenendo che la sequenza negoziale (acquisto agevolato e trasferimento infragruppo prima dell'effettiva immissione sul mercato) frustrasse la finalità dell'agevolazione e ne impedisse il riconoscimento. Le spese dei gradi di merito sono compensate; la controricorrente è condannata a pagare all'Agenzia delle Entrate le spese del giudizio di legittimità liquidate in 9.000,00 euro oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 131 del 1986, art. 20

  disposizione richiamata in tema di qualificazione dei negozi ai fini delle agevolazioni; menzionata nella sentenza quale regola interpretativa

  L'art. 20 ha natura di regola interpretativa e non di norma antielusiva; l'Amministrazione può procedere alla riqualificazione del negozio senza obbligo di contraddittorio endoprocedimentale

• Tariffa, parte prima, art. 1 (quinto periodo) allegata al d.P.R. n. 131/1986 introdotto dal d.l. n. 669/1996, art. 3, c. 14, lett. b) e c) conv. in L. n. 30/1997

  previsione dell'applicazione dell'aliquota dell'1% per trasferimenti esenti IVA effettuati nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni; previsione del recupero delle imposte ordinarie e di una soprattassa se la condizione non si realizza

  L'agevolazione è subordinata all'effettivo ritrasferimento degli immobili entro il termine triennale; cessioni infragruppo finalizzate a spostare la rivendita senza immettere effettivamente i fabbricati sul mercato non soddisfano la finalità dell'agevolazione

• d.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, n. 8-bis

  norma sull'esenzione dall'IVA per talune cessioni di fabbricati a destinazione abitativa

  L'esenzione IVA è il presupposto normativo che, congiuntamente alla dichiarazione di rivendita entro tre anni, rende applicabile l'agevolazione in tema di imposte di registro; la disciplina IVA è collegata alla ragione della riduzione dell'imposizione indiretta per il mercato abitativo

• Costituzione, art. 53

  richiamata dall'Agenzia nel ricorso (deduzione relativa a principi di capacità contributiva e contrasto di indebiti vantaggi fiscali)

  Invocata dall'Agenzia a supporto della censura sull'illegittimo vantaggio fiscale, ma la Corte decide la questione sulla base dell'interpretazione delle disposizioni agevolative e del requisito temporale della rivendita

Massime di principio

• L'agevolazione per l'acquisto da imprese con oggetto principale la rivendita è condizionata all'effettivo ritrasferimento degli immobili entro il termine triennale; la mera cessione formale a società infragruppo non soddisfa il requisito.
• Se l'operazione complessiva mostra come finalità concreta la conservazione dell'agevolazione senza immettere i beni sul mercato abitativo nei tempi prescritti, l'agevolazione deve essere negata e si applicano le imposte ordinarie (con eventuale soprattassa).
• L'art. 20 del d.P.R. 131/1986 va inteso come norma interpretativa: l'amministrazione può riqualificare il negozio senza bisogno di un contraddittorio endoprocedimentale specifico su base antielusiva.
• Nelle operazioni infragruppo finalizzate alla 'movimentazione' degli immobili, il giudizio deve concentrarsi sulla finalità economica reale e sull'effettiva immissione sul mercato entro il termine stabilito dalla disposizione agevolativa.
• In sede di Cassazione è possibile la riqualificazione giuridica dei fatti per ragioni di diritto diverse da quelle prospettate in ricorso, purché fondate sui fatti accertati e nel rispetto del principio di delimitazione delle domande delle parti.