Sentenza del 29/11/2016 n. 24216 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente contestava la determinazione del valore del terreno e delle accessioni ai fini dell'imposta di registro e dell'INVIM. In particolare sosteneva che, essendo i fabbricati non ultimati al momento della vendita, l'INVIM dovesse colpire soltanto l'incremento di valore del terreno maturato fino all'inizio della costruzione, senza considerare l'incremento formatosi durante i lavori. Contestava inoltre la valutazione degli immobili, ritenuta equitativa, e deduceva l'omessa considerazione dell'intervenuto pagamento agevolato delle sanzioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata l'applicazione dell'INVIM senza il criterio del cosiddetto doppio incremento. Ai sensi dell'art. 6, comma 6, del d.P.R. n. 643 del 1972, l'imponibile deve essere calcolato separatamente sull'incremento dell'area fino all'inizio della costruzione e sull'incremento del fabbricato dal momento in cui la costruzione può considerarsi ultimata, anche se i lavori non sono formalmente conclusi, fino al trasferimento. L'incremento maturato durante la costruzione deve essere sterilizzato. La Corte ha invece dichiarato inammissibili il secondo motivo, relativo alla valutazione del terreno e dei fabbricati, e il terzo, relativo alle sanzioni, perché la questione non era stata dedotta nel precedente grado di giudizio. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale della Puglia, sezione staccata di Foggia, per un nuovo esame sull'INVIM e sulle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 643 del 1972, art. 6, comma 6

  In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, l'imposta è liquidata separatamente sull'incremento di valore dell'area verificatosi sino all'inizio della costruzione e sull'incremento di valore del fabbricato verificatosi tra la data di ultimazione della costruzione e quella del trasferimento del fabbricato o del compimento del decennio.

  La norma impone il criterio del doppio incremento. L'inizio della costruzione determina la sterilizzazione dell'incremento di valore maturato durante i lavori; non è necessario che il fabbricato sia formalmente ultimato perché si applichi tale criterio.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Nel ricorso per cassazione non è consentito sovrapporre o confondere censure per violazione di legge e vizi di motivazione, né chiedere alla Corte di legittimità una nuova valutazione del merito o delle prove in assenza di specifiche lacune logiche della motivazione.

• D.Lgs. n. 472 del 1997

  La questione relativa al pagamento agevolato delle sanzioni deve essere dedotta tempestivamente nei precedenti gradi di giudizio; se proposta per la prima volta in cassazione, è inammissibile.

Massime di principio

• Quando un'area edificabile viene trasferita durante la costruzione di un fabbricato, occorre distinguere l'incremento di valore del terreno maturato prima dell'inizio dei lavori dall'incremento del fabbricato maturato dopo la fine, anche sostanziale, della fase di costruzione.
• L'incremento di valore direttamente riconducibile al lavoro e alle spese del proprietario costruttore non deve essere colpito dall'INVIM: la costruzione sterilizza l'incremento formatosi durante i lavori.
• Per individuare l'inizio della costruzione non serve necessariamente un fabbricato ultimato: è sufficiente che siano stati eseguiti lavori tali da far perdere all'area la sua originaria natura.
• La fine della costruzione può essere riconosciuta anche prima dell'ultimazione formale quando l'immobile è idoneo all'uso, viene concretamente utilizzato oppure i lavori sono definitivamente interrotti.
• In cassazione non è possibile ottenere una semplice rivalutazione del valore di mercato degli immobili: occorre dimostrare una specifica violazione di legge o una motivazione realmente lacunosa, incoerente o incomprensibile.
• Le eccezioni relative a sanzioni, pagamenti o fatti sopravvenuti devono essere introdotte nei gradi di merito; non possono essere dedotte per la prima volta davanti alla Corte di cassazione.