Cassazione Civile, Ordinanza n. 20297/2025 del 20/07/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un complesso immobiliare con stradina condominiale di accesso a più unità. Due proprietarie avevano installato, a pochi metri dal cancello già esistente di accesso al loro immobile, un ulteriore cancello per l’accesso al giardino. La società proprietaria dell’area e interessata alla tutela delle parti comuni chiese in giudizio la rimozione dell’opera, deducendo che essa pregiudicava l’accesso, comprometteva l’utilizzazione esclusiva dell’ultimo tratto della stradina e incideva sull’estetica condominiale, in violazione dell’art. 1102 c.c. e degli artt. 5 e 6 del regolamento condominiale, che vietavano innovazioni o varianti idonee ad alterare aspetto, estetica delle recinzioni, muretti e cancelli. In primo grado furono accolte sia la domanda principale sia la riconvenzionale delle convenute. In appello, la domanda della società venne rigettata perché il giudice di merito qualificò l’intervento come mero uso più intenso della cosa comune, ritenendo non violato il decoro architettonico né realizzata una servitù sul bene comune. Con il ricorso per cassazione la società dedusse violazione degli artt. 1102, 1120 e 1138 c.c. in relazione agli artt. 3, 5 e 6 del regolamento condominiale, sostenendo che la Corte territoriale non aveva verificato la natura contrattuale e la portata più restrittiva delle specifiche prescrizioni regolamentari, limitandosi a un controllo sui soli principi generali dell’uso della cosa comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che la Corte d’appello non avesse correttamente esaminato la controversia, perché avrebbe dovuto verificare la natura e il contenuto delle clausole regolamentari invocate, che potevano imporre limiti più stringenti rispetto all’art. 1102 c.c. e al decoro architettonico come disciplinato dall’art. 1120 c.c. In particolare, il giudice di merito non doveva fermarsi alla constatazione che l’opera non avesse creato una servitù o leso il decoro in senso generico, ma doveva accertare se il cancello violasse le clausole regolamentari che vietavano varianti alle recinzioni, ai muretti e alle finiture. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  la norma sull’uso della cosa comune non è inderogabile; i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o da delibere unanimi, purché non si introduca un divieto generalizzato di utilizzazione delle parti comuni

• art. 1120 c.c.

  il regolamento condominiale può dettare una definizione più rigorosa del divieto di innovazioni e del decoro architettonico rispetto alla disciplina legale

• art. 1138 c.c.

  richiamato come norma collegata alla disciplina del regolamento condominiale e alla sua capacità di incidere sulla disciplina dell’uso dei beni comuni

• art. 5 regolamento condominiale

  clausola invocata come fonte di un divieto specifico di innovazioni o varianti che alterino estetica delle recinzioni e decoro architettonico

• art. 6 regolamento condominiale

  clausola invocata come fonte di un divieto specifico di modificare muretti e reti di recinzione, con limiti più stringenti sull’uso della cosa comune

• art. 3 regolamento condominiale

  richiamato dalla corte di merito come base per ricondurre l’intervento a un uso più intenso della cosa comune

• Cass. n. 27233/2013

  richiamata per il principio secondo cui i limiti all’uso della cosa comune possono essere resi più rigorosi dal regolamento, ma non può essere introdotto un divieto generalizzato di utilizzazione delle parti comuni

• Cass. n. 1748 del 24/01/2013

  richiamata per il principio secondo cui un regolamento di condominio contrattuale può dettare limiti più rigorosi sul decoro architettonico, estendendo il divieto di innovazioni alla conservazione degli elementi estetici originari

• Cass. n. 28908/2023

  richiamata in motivazione a sostegno dell’orientamento sulla possibilità per il regolamento di imporre limiti più stringenti al decoro architettonico

Massime di principio

• L’art. 1102 c.c. non è norma inderogabile: il regolamento condominiale può introdurre limiti più severi all’uso della cosa comune, purché non arrivi a vietarne in modo generalizzato l’utilizzazione.
• Quando è dedotta la violazione di un regolamento condominiale di natura contrattuale, il giudice deve verificare in via prioritaria il contenuto delle clausole specifiche invocate e la loro eventuale portata più restrittiva rispetto alla disciplina legale.
• Il controllo sulla legittimità di un’opera realizzata su beni o manufatti comuni non può arrestarsi alla sola assenza di lesione del decoro architettonico in senso generico, se il regolamento contiene divieti specifici su alterazioni di recinzioni, muretti, cancelli o finiture.
• Un regolamento condominiale contrattuale può definire il decoro architettonico in termini più rigorosi di quelli legislativi, preservando gli elementi estetici e di simmetria dell’edificio così come esistenti al momento della costruzione o dell’accettazione negoziale.
• In presenza di clausole regolamentari specifiche, la qualificazione dell’intervento come mero uso più intenso della cosa comune non esonera il giudice dall’accertare se l’opera sia invece vietata da quelle clausole.

Come è indicizzato