Cassazione Civile, Ordinanza n. 21085/2022 del 04/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita del 30 gennaio 2008 avente ad oggetto un piccolo appezzamento di terreno. La società promissaria acquirente, dopo avere versato una caparra confirmatoria di euro 24.000, sosteneva che i promittenti venditori fossero rimasti inadempienti perché non avevano ancora completato gli adempimenti urbanistici e amministrativi previsti dal preliminare, in particolare l'approvazione del progetto delle opere di urbanizzazione, la costituzione di alcune servitù e il rilascio del permesso a costruire; per questo comunicava di ritenersi sciolta dal contratto e chiedeva il doppio della caparra. In subordine chiedeva la declaratoria di nullità o inefficacia del preliminare e la restituzione della caparra. I venditori si costituivano, contestavano l'inadempimento e proponevano domanda riconvenzionale per ottenere la risoluzione del preliminare per colpa della società, la ritenzione della caparra e il risarcimento di ulteriori danni. Il Tribunale dava ragione alla società sul profilo subordinato, dichiarando l'inefficacia del preliminare e condannando i venditori a restituire la caparra. La Corte d'appello, invece, riformava integralmente, riteneva che gli obblighi relativi alla pratica edilizia e agli oneri connessi gravassero sulla promissaria acquirente, che alla data del recesso non vi fosse inadempimento dei venditori e che fosse stata la società a non presentarsi alla stipula fissata successivamente; quindi pronunciava la risoluzione del preliminare per inadempimento della società, dichiarava il diritto dei venditori a trattenere la caparra e rigettava la domanda di danni ulteriori. In cassazione la società deduceva la violazione degli artt. 1373, 1351 e 1385 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse erroneamente valorizzato adempimenti dei venditori intervenuti solo dopo la comunicazione di scioglimento, avesse male interpretato le clausole contrattuali sugli obblighi amministrativi e avesse illegittimamente applicato la disciplina del recesso, oltre a riconoscere la ritenzione della caparra pur in mancanza di una domanda di recesso e senza prova del danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso nei limiti indicati in motivazione, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione. Ha ritenuto inammissibile la censura che mirava a una nuova valutazione del fatto e ha escluso l'applicabilità dell'art. 1373 c.c.; ha però accolto la doglianza relativa all'art. 1385 c.c., affermando che, se la domanda della parte non inadempiente è qualificata come domanda di risoluzione contrattuale e non di recesso, non può essere riconosciuto automaticamente il diritto a trattenere la caparra confirmatoria come effetto del recesso. In tale ipotesi la caparra può avere solo funzione di garanzia o di acconto sul risarcimento, che va invece provato nell'an e nel quantum. Il giudice di rinvio dovrà attenersi a tali principi e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  viene richiamato come parametro di denunciabilità della violazione di legge, ma non consente una rivalutazione del fatto o delle prove.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  non era specificamente evocato; in ogni caso non permette alla Corte di cassazione di riesaminare il convincimento del giudice di merito sulla valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  la valutazione dell'attendibilità delle fonti di prova e il giudizio di prevalenza tra elementi di fatto appartengono al merito e non sono sindacabili in cassazione come nuova ponderazione del materiale istruttorio.

• art. 1373 c.c.

  riguarda il recesso convenzionale o lo ius poenitendi pattuito, non il recesso legale collegato all'inadempimento previsto dall'art. 1385 c.c.

• art. 1351 c.c.

  è richiamato dalla ricorrente nel motivo di ricorso, ma non assume un ruolo decisivo nella ratio della decisione.

• art. 1385 c.c.

  la caparra confirmatoria consente, in caso di recesso della parte non inadempiente, di trattenerla o esigerne il doppio; se invece la parte agisce per la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno va provato secondo le regole generali e la caparra non è automaticamente incamerabile come effetto del recesso.

• art. 1453 c.c.

  quando la domanda è qualificata come domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento, si applica la disciplina generale della risoluzione e non quella del recesso con ritenzione automatica della caparra.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non è consentito sollecitare una nuova valutazione delle prove o un diverso apprezzamento dei fatti compiuto dal giudice di merito; il controllo di legittimità riguarda solo violazioni di legge e vizi motivazionali nei limiti consentiti.
• L'art. 1373 c.c. disciplina il recesso convenzionale, cioè la facoltà pattuita di sciogliersi unilateralmente dal contratto, e non è applicabile al recesso legale collegato all'inadempimento disciplinato dall'art. 1385 c.c.
• In tema di caparra confirmatoria, la ritenzione della caparra o la richiesta del suo doppio presuppongono l'esercizio del recesso da parte della parte non inadempiente; se invece si agisce per la risoluzione del contratto, la caparra non può essere automaticamente incamerata come liquidazione forfetaria del danno.
• Quando la domanda è qualificata come domanda di risoluzione giudiziale del preliminare per inadempimento, il risarcimento dei danni ulteriori è soggetto alle regole ordinarie di allegazione e prova dell'an e del quantum, mentre la caparra può al più svolgere una funzione di garanzia o di acconto.
• L'interpretazione delle clausole contrattuali deve essere coerente con il testo complessivo del preliminare e con la ripartizione pattizia degli obblighi; tuttavia, una volta accertato in fatto il contenuto del contratto, tale apprezzamento non è liberamente riesaminabile in cassazione.

Come è indicizzato