Cassazione Civile, Sentenza n. 23494/2024 del 02/09/2024

Esito

La controversia

Disputa sulla corretta aliquota dell'imposta di registro per atti concernenti terreni agricoli: l'Agenzia sosteneva che il termine "trasferimento" dell'art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986 dovesse essere inteso in senso ampio e comprendere anche gli atti costitutivi di servitù su terreni agricoli, tributabili al 15% (per trasferimenti su terreni agricoli a favore di soggetti diversi da coltivatori diretti/imprenditori agricoli professionali). Il contribuente sosteneva che la costituzione di servitù è un atto costitutivo di diritto reale di godimento e non un trasferimento, e pertanto soggetto all'aliquota dell'8%. La questione si è risolta con riferimento alla natura giuridica della servitù, alla distinzione tra atti traslativi e atti costitutivi e alla giurisprudenza consolidata (Cass. n. 16495/2003 e pronunce del 2019).

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha confermato che la servitù prediale si costituisce e non si trasferisce autonomamente, essendo un diritto reale di godimento inerente al fondo dominante e non alienabile separatamente. Di conseguenza gli atti costituitivi di servitù su terreni agricoli non rientrano nella nozione di "trasferimento" prevista dall'art. 1 della Tariffa e devono essere assoggettati all'aliquota dell'8% (e non al 15%). La Corte ha richiamato e ribadito i precedenti (Cass. n. 16495/2003 e pronunce del 5 settembre 2019) e ha condannato l'Agenzia al pagamento delle spese di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - Tariffa (art. 1)

  aliquota 8% per gli 'Atti traslativi a titolo oneroso della proprieta' di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento'; imposta del 15% per 'il trasferimento (che) ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali'

  La Corte interpreta il termine 'trasferimento' come riferito agli atti che comportano il passaggio della proprieta' o della titolarita' di diritti reali; gli atti costitutivi di diritti reali di godimento (quali le servitu') non rientrano in tale categoria e sono assoggettati all'aliquota dell'8%.

• Codice Civile, art. 1027

  la servitu' prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilita' di un altro fondo

  Usato per confermare la natura della servitu' come diritto reale di godimento, con carattere di inerenza al fondo dominante e non trasferibilita' separata; sostiene la tesi che la servitu' si 'costituisce' e non si 'trasferisce'.

• D.P.R. n. 634 del 1972 (artt. 1 e 1-bis, richiamati nella ricostruzione storica)

  disposizioni accorpate nel testo dell'art. 1 della Tariffa del d.P.R. 131/1986

  La riforma storico-normativa ha portato a una distinzione fondata sulla tipologia dell'atto (traslativo vs costitutivo) piuttosto che sulla natura del bene; questo supporta l'interpretazione che occorre esaminare la natura giuridica dell'atto per determinare l'aliquota.

• Giurisprudenza: Cass. sent. n. 16495/2003 e Cass., Sez. T, 5 settembre 2019 (nn. 22198-22201)

  il termine 'trasferimento' e' stato adoperato per indicare atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprieta' di beni immobili o della titolarita' di diritti reali di godimento e non puo' essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come la servitu' (la quale non comporta trasferimento di diritti del proprietario del fondo servente ma una compressione del suo diritto di proprieta')

  I precedenti consolidati sono richiamati come base per affermare che la costituzione della servitu' non e' imponibile al 15% come 'trasferimento' di terreni agricoli; la Corte ha ribadito e confermato tale principio.

Massime di principio

• Per la determinazione dell'aliquota dell'imposta di registro occorre guardare alla natura giuridica dell'atto (atto traslativo vs atto costitutivo) e non unicamente alla natura del bene (terreno agricolo o altro).
• La costituzione di una servitu' prediale e' un atto costitutivo di diritto reale di godimento; non essendo trasferibile separatamente dalla proprieta' del fondo dominante, non rientra nella nozione di 'trasferimento' ai fini dell'art. 1 della Tariffa e va assoggettata all'aliquota dell'8%.
• Il termine 'trasferimento' nella Tariffa deve essere inteso come passaggio di proprieta' o della titolarita' di diritti reali (traslazione di poteri giuridici), non come qualsiasi compressione o limitazione della proprieta' altrui costituente una servitu'.
• Se una servitu' e' trasferita in quanto accessoria a una vendita del fondo dominante, la tassazione segue l'atto principale (es. la vendita) e non considerazioni autonome sulla servitu'; va sempre valutata la reale struttura giuridica dell'operazione.
• In valutazioni e contenziosi simili, l'Amministrazione finanziaria ha scarse probabilita' di successo se interpreta 'trasferimento' in senso ampio per ricondurre alla misura del 15% la costituzione autonoma di servitu'; occorre comunque verificare le specifiche formulazioni dell'atto e i precedenti applicabili.
• Consiglio pratico: per ridurre il rischio di contestazioni, nella redazione dell'atto distinguere chiaramente se si tratta di costituzione di diritto reale di godimento o di trasferimento di proprieta'/titolarita', e conservare motivazioni e qualificazioni giuridiche che supportino la natura costitutiva dell'atto.