Cassazione Civile, Ordinanza n. 10162/2026 del 19/04/2026

Esito

La controversia

La lite origina da un avviso di accertamento IVA con cui l'Amministrazione finanziaria ha contestato a una società l'indetraibilità parziale dell'imposta per l'anno 2015, applicando il meccanismo del pro rata in ragione di operazioni esenti consistite nella locazione di immobili. La società aveva dedotto che tali locazioni non dovessero incidere sulla detrazione perché sarebbero state attività occasionali, non previste come oggetto sociale principale, svolte solo quando gli immobili costruiti non erano venduti. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva accolto l'appello della società, qualificando come occasionale l'attività di locazione e annullando l'accertamento. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: primo, nullità della sentenza per motivazione apparente ex artt. 132 e 118 c.p.c. e art. 36 d.lgs. 546/1992; secondo, violazione dell'art. 19-bis d.P.R. 633/1972, sostenendo che l'attività di locazione non poteva considerarsi occasionale solo perché la costruzione fosse l'attività prevalente e che, comunque, occorreva guardare all'attività effettivamente svolta, non allo statuto o all'oggetto sociale, oltre al fatto che non risultava esercitata l'opzione per la separazione delle attività.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi del ricorso. Ha ritenuto che la motivazione della sentenza di appello fosse solo apparente, perché non spiegava in modo percepibile le ragioni della qualificazione di occasionalità dell'attività di locazione, né si confrontava con i principi di legittimità in materia di pro rata IVA. In particolare, ha ribadito che, ai fini dell'art. 19-bis d.P.R. 633/1972, le operazioni esenti rilevano se rientrano nell'attività propria dell'impresa secondo un criterio di regolarità causale e sulla base dell'attività concretamente esercitata, non già del solo oggetto sociale; inoltre, per l'imprenditore che realizza un immobile e lo loca in attesa della vendita, la locazione può rientrare nell'attività d'impresa quando sia parte della gestione conservativa del bene. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, che dovrà riesaminare l'appello erariale e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  vizio di nullità per motivazione apparente

  Il vizio è configurabile quando la motivazione manca del tutto, è solo graficamente esistente, presenta contrasto irriducibile o affermazioni incomprensibili, ossia non consente di percepire il fondamento della decisione.

• artt. 132 e 118 c.p.c.

  Sono richiamati come parametri della sufficienza e della forma della motivazione della sentenza.

• art. 36, comma 2, n. 4 d.lgs. 546/1992

  È richiamato come disposizione sulla motivazione delle sentenze tributarie, la cui violazione può determinare nullità.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione deve superare la soglia del minimo costituzionale, altrimenti la sentenza è nulla per motivazione apparente.

• art. 19-bis d.P.R. 633/1972

  Le operazioni esenti incidono sulla detrazione IVA solo se rientrano, secondo un criterio di regolarità causale e non di mera occasionalità, nell'attività propria dell'impresa.

• art. 19, comma 5, d.P.R. 633/1972

  È la norma richiamata per il meccanismo di limitazione della detraibilità IVA in presenza di operazioni esenti.

• art. 10, comma 1, n. 8 d.P.R. 633/1972

  Qualifica come esenti le operazioni di locazione di immobili nel caso concreto.

• art. 2, comma 2, n. 5 d.P.R. 633/1972

  La locazione di un fabbricato da parte dell'imprenditore che lo ha realizzato e intenda venderlo può essere attività compresa nell'impresa se inserita in una fase di stasi del mercato e di gestione conservativa del bene.

Massime di principio

• La motivazione è apparente, e la sentenza è nulla, quando il giudice si limita ad affermazioni apodittiche o stereotipate senza rendere percepibile il percorso logico-giuridico che ha condotto alla decisione.
• Ai fini del pro rata IVA, le operazioni esenti rilevano solo se, in base alla concreta attività svolta dall'impresa, si inseriscono con regolarità causale nell'attività propria dell'impresa; non è decisivo il solo oggetto sociale indicato nello statuto.
• Per stabilire se una locazione immobiliare debba essere considerata occasionale o rientrante nell'attività d'impresa occorre valutare l'attività effettivamente esercitata, la funzione concreta della locazione e il contesto gestionale del bene, non essendo sufficiente la qualificazione formale dell'attività prevalente.
• La locazione di immobili realizzati dall'impresa può essere operazione d'impresa quando costituisca gestione conservativa del bene in attesa della vendita, e non una mera attività estranea o accessoria priva di collegamento funzionale con l'assetto imprenditoriale.

Come è indicizzato