Sentenza del 06/04/2016 n. 90 - Comm. Trib. Prov. Novara

Esito

La controversia

La questione riguarda il trattamento fiscale della cessione di cubatura, ossia il trasferimento a un terzo del diritto di utilizzare la volumetria edificabile collegata a un terreno, senza che il cessionario diventi proprietario del terreno vincolato. Il testo qualifica tale operazione come assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare e, su questa base, ritiene applicabili sia l'imposta di registro proporzionale sia l'imposta ipotecaria proporzionale.

Norme richiamate

• Decreto-legge n. 70 del 13 maggio 2011

  Il decreto-legge è richiamato come intervento che ha tipizzato legislativamente la cessione di cubatura, divenuta uno schema contrattuale riconosciuto e diffuso nella prassi.

• Disciplina dell'imposta di registro

  La cessione di cubatura, quando trasferisce a un terzo il diritto di utilizzare la volumetria edificabile, è assimilata al trasferimento di un diritto reale immobiliare e viene assoggettata a imposta di registro proporzionale.

• Disciplina dell'imposta ipotecaria

  Poiché l'atto è equiparato al trasferimento di un diritto reale immobiliare, anche l'imposta ipotecaria deve essere applicata in misura proporzionale, e non fissa.

Massime di principio

• Quando un contratto trasferisce autonomamente a un terzo la facoltà edificatoria o un diritto direttamente collegato alla capacità edificatoria di un terreno, l'operazione può essere trattata fiscalmente come trasferimento di un diritto reale immobiliare, anche se non viene trasferita la proprietà del suolo.
• La qualificazione fiscale dell'atto dipende dalla sostanza economica e giuridica del diritto trasferito, non soltanto dal nome attribuito dalle parti al contratto.
• Se la cessione di cubatura è considerata assimilabile a un trasferimento immobiliare, sia l'imposta di registro sia l'imposta ipotecaria possono essere dovute in misura proporzionale.
• Per applicare correttamente il principio occorre verificare il contenuto concreto dell'atto, l'autonomia del diritto di edificazione, il collegamento con il terreno e la normativa vigente al momento della stipula.