Sentenza del 15/07/2015 n. 14763 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La T. S.p.A. ha impugnato gli avvisi di accertamento ICI relativi all'anno 2000, sostenendo principalmente che l'area acquistata per la realizzazione della linea ferroviaria Alta Velocità fosse definitivamente priva di capacità edificatoria, poiché destinata a servizi pubblici e gravata da un vincolo di inedificabilità. In subordine, ha contestato il criterio usato dal Comune per determinare la base imponibile, calcolata sul corrispettivo indicato nell'atto di compravendita anziché sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi: l'inclusione dell'area nel PRG tra le zone destinate a servizi pubblici o di interesse pubblico non elimina la sua natura oggettivamente edificabile ai fini ICI. I vincoli di destinazione, come quello per la realizzazione della linea ferroviaria, devono essere distinti dai vincoli generali di inedificabilità assoluta. Tuttavia, la Corte ha accolto il terzo e il quarto motivo, rilevando che il giudice d'appello non aveva adeguatamente esaminato né motivato la determinazione del valore dell'area. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio ad altra sezione della CTR dell'Emilia, che dovrà rideterminare la base imponibile secondo il valore venale in comune commercio, tenendo conto anche dell'incidenza del vincolo sopravvenuto e delle minori potenzialità edificatorie.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  L'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune.

  La qualificazione dell'area nel PRG è sufficiente a determinarne la natura edificabile ai fini ICI, anche se l'area è sottoposta a vincoli o destinazioni pubbliche che ne riducono concretamente le possibilità di utilizzazione.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  Il valore imponibile non può essere automaticamente identificato con il prezzo indicato nell'atto di acquisto; occorre una valutazione riferita al mercato e alle caratteristiche concrete dell'area, comprese le limitazioni derivanti da vincoli urbanistici.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  La norma, insieme alla successiva disciplina interpretativa, conferma che la natura edificabile dell'area va verificata in base alla classificazione contenuta nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Ha natura interpretativa della disciplina ICI e rafforza il principio secondo cui l'inclusione dell'area nel PRG come edificabile è sufficiente per applicare il criterio del valore venale.

• Cass., Sezioni Unite, 30 novembre 2006, n. 25506

  L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica può incrementare il valore venale dell'area, ma le sue effettive potenzialità edificatorie, lo stato di attuazione degli strumenti urbanistici e gli oneri di urbanizzazione devono incidere sulla concreta quantificazione della base imponibile.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e imposte analoghe, un'area classificata come edificabile dal PRG mantiene in linea generale tale natura anche se è sottoposta a una destinazione pubblica o a un vincolo specifico per la realizzazione di un'opera pubblica.
• Occorre distinguere tra vincolo di inedificabilità assoluta, che può incidere sulla qualificazione urbanistica generale dell'area, e vincolo di destinazione, che normalmente limita l'utilizzo concreto senza eliminare automaticamente la natura edificabile fiscale.
• La natura edificabile determina l'applicabilità del criterio del valore venale, ma non implica che l'area debba essere valutata come liberamente edificabile: i vincoli, la destinazione pubblica, l'attualità dello sfruttamento e gli oneri devono ridurre il valore stimato.
• Il prezzo risultante da un atto di compravendita non può essere utilizzato automaticamente come base imponibile se non corrisponde al valore venale in comune commercio riferito alla data prevista dalla legge.
• Quando il giudice o l'amministrazione non motivano adeguatamente la quantificazione del valore, la pretesa fiscale può essere annullata o rinviata per una nuova valutazione, anche se resta confermata la natura edificabile dell'area.