Sentenza del 06/07/2016 n. 13747 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate ha contestato la sentenza della Commissione tributaria regionale delle Marche, che aveva qualificato come plusvalenza il ricavo derivante dalla vendita, l’11 aprile 2003, di un fabbricato composto da otto unità immobiliari, ceduto per 6.750.000 euro. Secondo l’Agenzia, poiché l’attività principale della società era la compravendita immobiliare, gli immobili erano beni-merce e il corrispettivo integrale doveva essere tassato come ricavo d’impresa, ai sensi dell’art. 53, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 917/1986. L’avviso di accertamento aveva rettificato la dichiarazione per il 2003, richiedendo maggiori imposte IRPEG per 2.209.680 euro, IRAP per 269.569 euro e IVA per 1.300.000 euro, oltre interessi e sanzioni. La contribuente aveva chiesto l’annullamento integrale dell’accertamento.

La decisione

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale delle Marche del 27 maggio 2008 e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, deciso nel merito rigettando il ricorso introduttivo della società. Ha stabilito che il corrispettivo della vendita era interamente tassabile come ricavo, non soltanto per la plusvalenza. La società è stata condannata a rimborsare all’Agenzia delle Entrate le spese, liquidate in 11.000 euro, oltre eventuali spese prenotate a debito. La pronuncia non dettaglia separatamente l’esito delle singole componenti dell’accertamento.

Norme richiamate

• Art. 53, comma 1, lettera a), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, vigente ratione temporis (ora art. 85, comma 1, lettera a)

  Ne consegue che il corrispettivo della vendita di un complesso di otto unità immobiliari, effettuato da una società avente come oggetto principale l'attività di compravendita immobiliare, costituisce ricavo interamente tassabile a norma del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 53, comma 1, lett. a), vigente ratione temporis (corrispondente all'attuale art. 85, comma 1, lett. a)

  La cessione di immobili rientranti nell’attività di compravendita della società genera ricavi d’impresa: è tassabile l’intero corrispettivo, non la sola differenza positiva tra prezzo di vendita e costo.

• Art. 86, comma 1, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  dovendosi considerare che la tassabilità della sola plusvalenza riguarda i beni relativi all'impresa diversi da quelli indicati dall'art. 85, comma 1, come stabilito dal D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 86, comma 1.

  Il regime della plusvalenza si applica ai beni d’impresa diversi da quelli destinati alla produzione o allo scambio secondo l’attività esercitata; non si applica quindi ai beni-merce venduti nell’ambito dell’attività immobiliare.

• Art. 4 dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3780 del 6 giugno 2009

  Il ricorso, tempestivo poichè proposto avvalendosi della sospensione dei termini prevista dall'art. 4 dell'ordinanza P.C.M. n. 3780 del 6.6.2009 n. 3780, è fondato.

  La sospensione dei termini prevista dall’ordinanza è stata applicata per ritenere tempestivo il ricorso per cassazione.

Massime di principio

• Per qualificare il ricavato dalla vendita di un immobile occorre considerare la natura del bene nell’attività concreta dell’impresa: se l’impresa svolge principalmente compravendita immobiliare e vende immobili destinati allo scambio, questi sono beni-merce e l’intero prezzo costituisce ricavo tassabile.
• La tassazione della sola plusvalenza riguarda invece la cessione di beni relativi all’impresa che non appartengono alla categoria dei beni destinati alla produzione o allo scambio secondo l’attività svolta.
• La qualificazione non dipende soltanto dal fatto che il bene sia un immobile: sono rilevanti l’oggetto e l’attività effettiva della società, elementi che possono risultare anche dagli atti di compravendita.