Sentenza del 03/04/2019 n. 1975 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la fondatezza dell'avviso di accertamento ICI, sostenendo che il Comune avesse determinato in modo illegittimo o non conforme alla normativa il valore venale dell'area fabbricabile. La controversia riguardava in particolare il metodo di trasformazione utilizzato dal Comune ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs. 504/1992 e dell'art. 59, comma 1, lettera g), del D.Lgs. 446/1997. Tale metodo calcola il valore dell'area sulla base della differenza tra il valore dell'edificato realizzabile, considerando la cubatura edificabile, e i costi necessari per la relativa trasformazione e costruzione.

Norme richiamate

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, art. 5

  La norma disciplina la determinazione della base imponibile ICI, riferita per le aree fabbricabili al valore venale in comune commercio. Nel caso esaminato, il valore è stato correttamente ricostruito considerando il valore dell'edificazione realizzabile e sottraendo i costi di trasformazione.

• D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 59, comma 1, lettera g)

  La disposizione consente ai Comuni di stabilire criteri e valori di riferimento per la determinazione del valore delle aree fabbricabili ai fini ICI. Il criterio di trasformazione adottato dal Comune è stato ritenuto compatibile con tale facoltà.

Massime di principio

• Per determinare il valore imponibile di un'area fabbricabile ai fini ICI, è ammissibile utilizzare un metodo analitico basato sul valore dell'edificazione potenzialmente realizzabile, al netto dei costi necessari per costruirla.
• Il valore venale dell'area non coincide necessariamente con il suo prezzo storico o con il solo valore catastale, ma può essere stimato in base alla cubatura edificabile, alla destinazione urbanistica e alla redditività potenziale dell'intervento.
• La presenza di un intervento di edilizia residenziale pubblica o convenzionata non esclude automaticamente la natura edificabile dell'area né impedisce l'utilizzo del metodo di trasformazione, purché siano considerati correttamente i vincoli e i costi dell'edificazione.
• Un accertamento fondato su un criterio di stima previsto o compatibile con la normativa è generalmente legittimo se il Comune espone in modo verificabile il valore dell'edificato, la cubatura utilizzata e i costi detratti.
• Per contestare efficacemente una stima comunale non è sufficiente sostenere in astratto che il metodo sia illegittimo: occorre dimostrare errori nella cubatura, nei valori di mercato, nei costi di trasformazione o nella considerazione dei vincoli urbanistici e convenzionali.