Cassazione Civile, Sentenza n. 38278/2021 del 03/12/2021

Esito

La controversia

L'INAIL impugnava le sentenze di merito per aver fatto applicare, anche a unità immobiliari "di pregio", la disciplina di riparametrazione del prezzo prevista dal decreto‑legge n.41/2004 (valori di mercato del mese di ottobre 2001 e coefficienti di abbattimento), sostenendo che tale disciplina si applica solo alle unità non di pregio e che quindi i conduttori non avevano diritto all'abbattimento (coefficiente 0,7608) invocato dai conduttori

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto ammissibile il ricorso, ha esaminato la questione di diritto e ha accolto il ricorso dell'INAIL: ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Firenze n.873/2016 (in relazione alla censura accolta) perché aveva erroneamente applicato la riparametrazione ai valori di ottobre 2001 anche alle unità "di pregio". La causa è rinviata alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame. Sulle altre statuizioni e sulle posizioni già estinte/cessate la Corte non ha disposto ulteriori statuizioni in questa sede

Norme richiamate

• decreto‑legge 23 aprile 2004, n.41 (convertito, con modificazioni, nella legge 23 giugno 2004, n.104), art.1, commi 1-3

  Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, ai conduttori che abbiano manifestato ... la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, è determinato, al momento dell'offerta in opzione ... sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001

  La Corte rileva che il richiamo alle "ipotesi e modalità" del secondo periodo del comma 20 dell'art.3 del decreto‑legge n.351/2001 implica che la riparametrazione ai valori di ottobre 2001 si applichi solo alle unità non di pregio; pertanto l'agevolazione non spetta per gli immobili qualificati "di pregio"

• decreto‑legge 25 settembre 2001, n.351 (convertito, con modificazioni, nella legge 23 novembre 2001, n.410), art.3, commi 7, 8, 13 e 20

  Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori ... abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 ... sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto

  Il secondo periodo del comma 20 esclude espressamente gli immobili di pregio dall'ambito di applicazione della specifica disciplina favorevole; il decreto 2004 rinvia a tali "ipotesi", perciò la qualità "di pregio" opera come esclusione

• legge 24 dicembre 2003, n.350, art.3, comma 134

  reintroduce, nei termini, il secondo periodo del comma 20 dell'art.3 del decreto‑legge n.351/2001

  Ha ristabilito la disciplina del secondo periodo del comma 20 dopo la sua soppressione; i lavori parlamentari confermano l'intento di limitare l'applicazione delle agevolazioni ai soli immobili non di pregio

• decreto‑legge 30 settembre 2003, n.269 (convertito, con modificazioni), art.26, comma 9

  soppressione temporanea del secondo periodo del comma 20 dell'art.3 del dl 351/2001

  Storico normativo: la soppressione e la successiva reintroduzione spiegano la confusione normativa ma non mutano l'esclusione degli immobili di pregio dall'ambito di applicazione delle agevolazioni

• decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze 20 aprile 2005

  Modalità di rimborso del maggior prezzo corrisposto dagli acquirenti ... ai sensi del comma 3, articolo 1 della legge 23 aprile 2004, n.104

  Il decreto ministeriale recepisce l'interpretazione secondo cui il comma 1 dell'art.1 del dl 41/2004 si riferisce ai "conduttori ... non di pregio" e disciplina il rimborso per gli acquirenti che avevano già comprato

• codice civile, art.2932

  Norma civile azionata dai conduttori per ottenere la pronuncia che produca gli effetti del contratto di compravendita; la controversia nella specie verteva anche sulla quantificazione del prezzo ai sensi di tale pronuncia

Massime di principio

• La riparametrazione del prezzo ai valori di mercato del mese di ottobre 2001 (con i coefficienti di abbattimento previsti dal dl 41/2004) si applica esclusivamente alle unità residenziali non di pregio; se l'immobile è qualificato "di pregio" il beneficio non spetta
• Per poter beneficiare della disciplina di cui al dl 41/2004 occorre che il conduttore abbia manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 secondo le modalità richiamate (es. lettera raccomandata con avviso di ricevimento); la qualità dell'unità (pregio vs non di pregio) è elemento decisivo
• Se l'ente proprietario ha inviato offerta in opzione entro il 26 settembre 2001 vige disciplina differente (prezzo e condizioni dell'offerta); se non ha inviato offerta ma il conduttore ha manifestato acquisto entro il 31.10.2001, rileva la normativa rinviata dal dl 41/2004 ma soltanto per immobili non di pregio
• Per vendite intervenute prima dell'entrata in vigore del dl 41/2004 esiste un meccanismo di rimborso (art.1 comma 3) per i casi in cui ricorrano i presupposti; occorre seguire le modalità dettate dal decreto MEF 20.04.2005
• Nelle controversie simili è essenziale: a) accertare la qualifica dell'immobile (di pregio o meno); b) verificare la data e la forma della manifestazione di volontà di acquisto o della offerta in opzione; c) applicare la normativa di riferimento con interpretazione restrittiva delle agevolazioni previste per la cartolarizzazione