Cassazione Civile, Ordinanza n. 04686/2026 del 02/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di rivendicazione proposta da due coniugi che avevano acquistato all'asta, nell'ambito del fallimento della società costruttrice, un locale autorimessa al piano interrato di un edificio condominiale. Gli acquirenti chiedevano la condanna dei condòmini al rilascio del bene, sostenendo di esserne proprietari esclusivi. I convenuti resistevano e proponevano domanda riconvenzionale per l'accertamento della proprietà condominiale del locale. In primo grado la domanda degli attori veniva respinta e veniva invece accolta la riconvenzionale. La Corte d'appello confermava, ritenendo applicabile la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e valorizzando i contratti preliminari e il capitolato d'appalto, dai quali risultava la promessa di vendita, oltre agli appartamenti, anche di un posto auto e di una cantina. Nel ricorso per cassazione gli acquirenti deducevano, con il primo motivo, la violazione degli artt. 1117 e 2697 c.c., sostenendo che l'autorimessa non rientra tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. e che quindi l'onere di provarne la condominialità gravava sui resistenti; con il secondo motivo lamentavano la violazione dell'art. 2729 c.c., assumendo che la natura condominiale non potesse essere desunta da indizi non gravi, precisi e concordanti, per di più fondati su documenti preliminari non confermati dagli atti definitivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, affermando che le autorimesse e i locali commerciali, pur situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono compresi tra le parti comuni elencate dall'art. 1117 c.c. nella formulazione ratione temporis applicabile e non beneficiano della presunzione di comunione; pertanto, per affermarne la natura condominiale occorre la prova dell'appartenenza comune, ricavabile dai titoli di acquisto e dalle eventuali convenzioni. Poiché nel caso concreto si trattava di un'autorimessa nel piano interrato e non di posti auto in area esterna, la motivazione della Corte territoriale, fondata su giurisprudenza relativa ad aree adibite a parcheggio, è stata ritenuta erronea. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Perugia in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012

  Le autorimesse e i locali commerciali situati nel perimetro dell'edificio non rientrano, nella formulazione applicabile, tra le parti comuni elencate dalla norma e non sono coperti dalla presunzione di condominialità; per affermarne la comunione occorre prova specifica dai titoli e dalle convenzioni.

• art. 2697 c.c.

  La parte che invoca la condominialità di un bene non compreso nella presunzione legale deve fornirne la prova; non può pretendersi che l'onere probatorio gravi automaticamente sulla controparte.

• art. 2729 c.c.

  La presunzione semplice può fondarsi solo su indizi gravi, precisi e concordanti; tuttavia, nel caso deciso, la Corte non ha risolto la lite su tale base perché il primo motivo era assorbente.

Massime di principio

• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. opera solo per i beni espressamente indicati dalla norma o comunque riconducibili alla sua formulazione applicabile; se il bene non vi rientra, la comunione non si presume e deve essere provata da chi la allega.
• Per i locali autorimessa o commerciali interni all'edificio condominiale, la qualificazione come bene comune non può essere desunta automaticamente dalla sola collocazione nell'immobile, ma richiede l'esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni.
• Quando il giudice di merito applica la presunzione di condominialità a un bene non ricompreso nel catalogo legale, incorre in violazione di legge censurabile in cassazione.
• L'accoglimento del motivo che investe la corretta individuazione del regime probatorio assorbe le censure ulteriori fondate su valutazioni indiziarie.

Come è indicizzato