Cassazione Civile, Ordinanza n. 04605/2026 del 02/03/2026

Esito

La controversia

Il Comune aveva notificato a più comproprietarie di un'area un avviso di accertamento IMU per l'anno 2018, assumendo che il terreno, originariamente agricolo, fosse divenuto edificabile per modifica della destinazione urbanistica intervenuta nel 2009 e determinandone il valore venale ai fini dell'imposta. La proprietaria ricorrente aveva impugnato l'atto sostenendo, in sintesi, che il terreno dovesse fruire dell'esenzione per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, poiché la sorella comproprietaria conduceva il fondo in comodato ed era iscritta come IAP; lamentava inoltre che non si fosse tenuto conto di vincoli urbanistici di inedificabilità e della necessità di rideterminare il valore del bene. La Corte di merito aveva respinto l'appello, ritenendo non provata l'effettiva sussistenza dei presupposti dell'esenzione, escludendo l'obbligo del Comune di aggiornare annualmente il valore e negando rilievo ai vincoli prospettati. In cassazione la contribuente ha dedotto tre motivi: 1) violazione delle norme sull'esenzione IMU per i terreni agricoli, assumendo che l'iscrizione IAP della comproprietaria bastasse a integrare l'esenzione e che tale qualifica si estendesse alle altre comproprietarie; 2) violazione della disciplina sul valore venale dell'area, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto rivalutare il valore tenendo conto dell'attività agricola e dei vincoli urbanistici, in particolare di un vincolo connesso alla prevista realizzazione di una fermata della metropolitana; 3) violazione del giudicato esterno, assumendo che la Corte territoriale avesse attribuito efficacia vincolante a precedenti decisioni e a un accordo transattivo, con riferimento ai medesimi terreni e ad annualità diverse.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto solo in parte il secondo motivo. Ha escluso l'inammissibilità del primo motivo, ma lo ha respinto nel merito perché la Corte territoriale aveva correttamente applicato l'art. 1, comma 13, L. 208/2015 e, soprattutto, aveva accertato in fatto la mancata prova dei presupposti dell'esenzione; tale accertamento non era sindacabile in sede di legittimità. Ha respinto anche il terzo motivo, chiarendo che la sentenza impugnata non aveva attribuito efficacia di giudicato esterno ai precedenti richiamati, ma li aveva utilizzati solo come elementi argomentativi, e che l'accordo transattivo sul valore dei terreni non era stato considerato come giudicato vincolante. Ha invece ritenuto fondata la censura relativa al vincolo urbanistico connesso alla futura fermata della metropolitana: un vincolo anche solo eventuale o programmatico, pur non eliminando in assoluto l'edificabilità, incide sul valore venale del terreno e deve essere considerato ai fini IMU. Per tale profilo la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Lombardia, in diversa composizione, per i necessari accertamenti in fatto sulla determinazione del valore del terreno, con regolazione anche delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. 504/1992

  richiamato dalla ricorrente come base dell'esenzione per i terreni agricoli; la Corte precisa che la disciplina dell'esenzione va letta alla luce dei requisiti di possesso e conduzione da parte dei soggetti qualificati, e che nel caso concreto è mancata la prova dei presupposti di fatto.

• art. 1, comma 13, L. 208/2015

  prevede, dal 2016, l'esenzione IMU per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dall'ubicazione; la Corte lo interpreta come norma che distingue i terreni effettivamente riconducibili a tali soggetti dagli altri.

• art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992

  disciplinando la determinazione del valore venale, non impone al Comune un obbligo generale di aggiornamento annuale del valore delle aree.

• art. 2909 c.c.

  il giudicato esterno può operare solo se il precedente decisum viene invocato come vincolante; nel caso concreto i precedenti richiamati dalla sentenza d'appello non sono stati utilizzati come giudicato, ma solo come supporto argomentativo.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  consente la censura per violazione di legge dedotta nei motivi esaminati.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  la Corte esclude che il primo motivo fosse una surrettizia censura di omesso esame di fatti, perché in realtà investiva l'interpretazione di norme di diritto; segnala inoltre che mancava una specifica censura di omessa pronuncia su un fatto storico.

• art. 360, quarto comma, c.p.c.

  richiamato per escludere l'inammissibilità prospettata dal controricorrente in relazione a una pretesa contestazione di merito mascherata da vizio di legittimità.

• art. 1, comma 749, L. 160/2019

  richiamato solo per escludere che potesse fondare un obbligo di aggiornamento annuale del valore per l'annualità 2018, trattandosi di norma successiva al periodo d'imposta.

Massime di principio

• L'esenzione IMU per i terreni agricoli presuppone non solo una qualificazione soggettiva del conduttore, ma anche la prova concreta dei requisiti di possesso e conduzione richiesti dalla legge; la mera iscrizione come imprenditore agricolo professionale non basta, da sola, se il giudice di merito accerta l'assenza di prova sugli ulteriori presupposti.
• In sede di legittimità non è possibile ottenere una rivalutazione del compendio probatorio sotto il pretesto della violazione di legge: quando la doglianza investe l'apprezzamento delle prove compiuto dal giudice di merito, il controllo della Cassazione resta precluso salvo specifiche censure di legge o di omesso esame nei limiti consentiti.
• Ai fini IMU il valore venale di un'area edificabile deve tener conto di tutti i vincoli urbanistici che incidono sul suo apprezzamento economico, anche se tali vincoli non escludono in assoluto l'edificabilità del bene; è sufficiente che riducano la concreta utilità edificatoria per imporne la considerazione nella base imponibile.
• Non sussiste un obbligo generale del Comune di aggiornare annualmente il valore delle aree già determinato, salvo specifiche previsioni normative o mutate circostanze rilevanti; la mera variazione dell'assetto fattuale non comporta automaticamente un dovere di rideterminazione in assenza di base normativa.
• Il giudicato esterno opera solo se il precedente provvedimento è richiamato come titolo vincolante della decisione; il semplice richiamo a precedenti tra le stesse parti, oppure a un accordo transattivo recepito in altra sentenza, non equivale di per sé a farne derivare un vincolo di giudicato sulla controversia successiva.

Come è indicizzato