Sentenza del 13/10/2020 n. 132 - Comm. Trib. Prov. Novara

Esito

La controversia

Contestazione fiscale sulla deducibilità di componenti negativi (quota di ammortamento, premi assicurativi, spese di sicurezza, interessi passivi) riferiti a immobili posseduti dalla società e concessi in locazione: il contribuente sosteneva la deducibilità di tali costi, mentre l'Amministrazione riteneva che gli immobili dovessero essere qualificati come "immobili patrimonio" e che le relative spese fossero indeducibili ai sensi della normativa fiscale

La decisione

La Corte ha ritenuto corretta la qualificazione degli immobili come "immobili patrimonio" nelle ipotesi di società il cui patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi da quelli diretti alla produzione o allo scambio. Ne consegue l'applicazione dell'art. 90, comma 2, TUIR: le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimonio (quota di ammortamento, assicurazioni, spese di sicurezza, interessi passivi) sono totalmente indeducibili, fatta eccezione per le spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili patrimonio locati, che sono deducibili

Norme richiamate

• art. 90, comma 1, TUIR

  Si definiscono immobiliari di gestione le società il cui patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi da quelli alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l'attività.

  La norma individua la categoria delle "immobiliari di gestione" sulla base della prevalenza patrimoniale immobiliare; tale qualificazione è decisiva per la conseguente disciplina fiscale degli immobili posseduti

• art. 90, comma 2, TUIR

  Prevista la totale indeducibilità di tutte le spese e gli altri componenti negativi riguardanti gli immobili patrimonio, a eccezione delle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili patrimonio locati.

  La norma stabilisce il principio per cui i costi connessi agli immobili classificati come patrimonio non possono essere dedotti dal reddito d'impresa, salvo l'esplicita eccezione per la manutenzione ordinaria degli immobili locati

Massime di principio

• Se la società ha un patrimonio prevalentemente costituito da immobili non destinati alla produzione o allo scambio, va qualificata come immobiliare di gestione e i relativi immobili sono "immobili patrimonio"
• Per immobili qualificati come patrimonio, sono indeducibili le quote di ammortamento, i premi assicurativi, le spese di sicurezza e gli interessi passivi connessi agli stessi
• L'unica eccezione alla indeducibilità è rappresentata dalle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili patrimonio quando questi siano locati a terzi
• Per contestare la qualificazione o ottenere la deducibilità, il contribuente deve provare che gli immobili sono strumentali all'attività produttiva o commerciale (documentazione, destinazione d'uso effettiva, percentuali di utilizzo, bilanci, contratti)
• Nella pianificazione fiscale è importante distinguere correttamente investimenti in manutenzione ordinaria (deducibili, se locati) da spese capitalizzate o da costi indeducibili; valutare la possibilità di ristrutturare la compagine o la destinazione degli immobili se si punta alla deducibilità
• In caso di dubbio sulla qualificazione, è utile ottenere perizie tecniche e consulenze fiscali preventive e valutare istanze di interpello per ridurre il rischio di contestazioni