Cassazione Civile, Ordinanza n. 09435/2025 del 10/04/2025

Esito

La controversia

Una società immobiliare conveniva in giudizio la società proprietaria di un immobile commerciale per ottenere la provvigione asseritamente maturata in relazione a una vendita tra quest'ultima e un terzo acquirente. La società convenuta contestava che la conclusione dell'affare fosse dipesa dall'attività del mediatore, sostenendo che le parti si fossero già messe in contatto prima dell'incarico e che l'operazione non si fosse perfezionata o comunque non avesse prodotto effetti utili perché sottoposta a una condizione sospensiva non avveratasi. In particolare, la lite ruotava attorno all'incarico di mediazione, alla conclusione di una proposta/impegnativa di acquisto e alla clausola che subordinava l'operazione all'estinzione anticipata di un leasing oppure al subentro dell'acquirente nel contratto di leasing. La ricorrente per cassazione deduceva: motivazione apparente della sentenza d'appello sulla causalità dell'intervento del mediatore; violazione dei criteri di interpretazione contrattuale per avere i giudici di merito equiparato l'estinzione anticipata del leasing all'esercizio anticipato dell'opzione di acquisto; ulteriore vizio di motivazione per l'asserita incomprensibilità di tale equiparazione; violazione dell'art. 1362 c.c. e difetto di motivazione anche sul limite massimo di euro 50.000,00 previsto per costi e oneri dell'estinzione anticipata del leasing.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ritenendo adeguata la motivazione dei giudici di merito sulla sussistenza del nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare ai fini della provvigione. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo errata e non adeguatamente motivata l'interpretazione della condizione sospensiva apposta alla proposta di acquisto: la Corte d'appello aveva sostanzialmente sostituito alla clausola pattuita una diversa pattuizione, considerando avverata la condizione in base a una proposta della banca che non coincideva con quanto previsto dalle parti. Il quarto e il quinto motivo, relativi al tetto di spesa di euro 50.000,00 per l'operazione di estinzione del leasing, sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza legami di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con esse.

• art. 1755 c.c.

  la provvigione spetta solo se la conclusione dell'affare è causalmente ricollegabile all'attività del mediatore secondo un nesso di causalità adeguata.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  il vizio motivazionale è configurabile solo nelle forme di anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante, non per il semplice difetto di sufficienza o persuasività della motivazione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  è il paradigma usato per denunciare la violazione delle norme di interpretazione contrattuale.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  consente di denunciare nullità processuali o mancanza assoluta/motivazione apparente della sentenza.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  nel testo novellato limita il sindacato di legittimità al minimo costituzionale della motivazione.

• art. 12 disp. prel. c.c.

  richiamato per l'interpretazione della riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c. secondo i canoni ermeneutici.

• art. 1362 c.c.

  regola l'interpretazione del contratto secondo il senso letterale e la comune intenzione delle parti.

• art. 1350 c.c.

  richiamato quanto alla forma scritta richiesta ad substantiam per i contratti immobiliari.

• art. 1351 c.c.

  richiamato quanto alla forma scritta richiesta per il contratto preliminare.

• art. 1757, terzo comma, c.c.

  richiamato come norma che esclude o fa venir meno il diritto al compenso del mediatore in presenza di vizi tali da impedire la definitiva attuazione dell'affare.

• art. 1359 c.c.

  richiamato per escluderne l'applicazione a una condizione mista nella quale la parte abbia interesse anche all'avveramento della condizione.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione presuppone non la sola messa in relazione delle parti, ma un'effettiva causalità adeguata tra l'opera mediatoria e la conclusione dell'affare.
• La causalità adeguata va accertata in concreto, verificando se l'intervento del mediatore abbia costituito un antecedente indispensabile e non meramente occasionale della conclusione del contratto.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire la propria lettura delle prove a quella compiuta dal giudice di merito; è censurabile solo una motivazione apparente, mancante o costituzionalmente inesistente.
• Nel contratto sottoposto a condizione sospensiva, la verifica dell'avveramento della condizione deve rispettare il contenuto letterale e la reale pattuizione delle parti: il giudice non può sostituire alla clausola concordata una diversa regolazione ritenuta equivalente.
• Se il diritto alla provvigione del mediatore dipende dalla conclusione dell'affare, il mancato avveramento della condizione sospensiva che impedisce il perfezionamento dell'operazione può escludere il sorgere del diritto al compenso.
• L'interpretazione del contratto deve distinguere tra clausola effettivamente voluta dalle parti ed eventuali soluzioni pratiche successive: la ricostruzione giudiziale non può fondarsi su equivalenze economiche non ricomprese nel testo negoziale.

Come è indicizzato