Sentenza del 21/12/2023 n. 888 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Genova

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di liquidazione e sanzioni per maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale relative a atto di trasferimento di un'unità abitativa unitamente alla cessione della quota pari a 60/3180 di un'area urbana (strada di accesso al condominio). L'Ufficio aveva escluso l'applicabilità delle agevolazioni "prima casa" (art. 64, comma 6 D.L. 25/05/2021 n. 73) per la quota dell'area, ritenendola non riconducibile alle pertinenze utili all'agevolazione e non rientrante tra i beni comuni condominiali ex art. 1117 c.c., oltre ad essere catastalmente classificata come "area urbana" e non come categorie C/2, C/6 o C/7.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso. Ha ritenuto infondata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva. Ha dichiarato che l'elenco dei beni comuni in art. 1117 c.c. è esemplificativo e che la strada di accesso al condominio costituisce bene comune condominiale; conseguentemente la quota trasferita non doveva essere tassata autonomamente ma assoggettata al medesimo regime fiscale dell'abitazione acquisita. Richiamando la giurisprudenza (Cass. n. 6316/2022), il Tribunale ha precisato che la nozione civilistica di pertinenza prevale e che la menzione delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 ha valenza complementare e non tassativa. Pertanto il beneficio "prima casa" è stato riconosciuto anche per la quota dell'area; spese compensate.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  L'elencazione dei beni comuni è esemplificativa: beni diversi che svolgono la stessa funzione (es. strada di accesso) possono essere qualificati come beni comuni condominiali.

• art. 64, comma 6 D.L. 25/05/2021 n. 73

  La norma agevolativa "prima casa" si applica anche quando la pertinenza o quota di bene accessorio è trasferita con l'abitazione; l'applicabilità va valutata sulla base della nozione civilistica di pertinenza e non esclusivamente sulla classificazione catastale.

• Nota II-bis, art. 1 Tariffa, Parte I, T.U. Imposta di Registro

  La specificazione delle categorie catastali non esaurisce la nozione di pertinenza fiscalmente rilevante; la Nota ha valore integrativo ma non limitativo rispetto alla nozione civilistica.

• Giurisprudenza: Cass. Civ. n. 6316/2022

  Conferma che la nozione di pertinenza ai fini dell'agevolazione "prima casa" si fonda sulla funzione di servizio/ornamento all'abitazione e non richiede che il bene sia censito nelle specifiche categorie catastali o acquisito nello stesso atto.

Massime di principio

• Una quota di area di accesso al condominio può essere qualificata come bene comune condominiale ex art. 1117 c.c. se svolge funzione comune di servizio; in tal caso non va tassata autonomamente ma trattata insieme all'abitazione.
• Ai fini dell'agevolazione "prima casa" la qualificazione di pertinenza è prevalente in base alla nozione civilistica (funzione di servizio/ornamento) e le categorie catastali C/2, C/6, C/7 non sono vincolanti o esaustive.
• Se la cessione della quota di bene comune è funzionalmente collegata all'acquisto dell'abitazione, è possibile ottenere le agevolazioni anche se il bene è censito in categoria diversa o registrato separatamente.
• Per ottenere l'agevolazione in casi analoghi è opportuno documentare la natura condominiale del bene (atto costitutivo, tabelle millesimali, precedenti atti di acquisto condominiali) e dimostrare il nesso funzionale con l'abitazione.
• Situazioni in cui l'Amministrazione può legittimamente negare l'agevolazione: quando il bene non è comune, non ha nesso funzionale con l'abitazione o si tratta di una cessione chiaramente autonoma e qualificabile come distinta e non accessoria.