Cassazione Civile, Ordinanza n. 10534/2026 del 21/04/2026

Esito

La controversia

Due proprietari di appartamenti hanno chiesto in giudizio l'accertamento della responsabilità della vicina proprietaria di un terrazzo a livello sovrastante per danni da infiltrazioni provenienti dal manufatto, con domanda di risarcimento dei danni materiali e del mancato uso dell'immobile, oltre alla condanna all'esecuzione dei lavori di riparazione e impermeabilizzazione. La convenuta ha resistito eccependo anche il giudicato formatosi su una precedente controversia. In primo grado è stata riconosciuta una responsabilità solo parziale della proprietaria del terrazzo, con applicazione dell'art. 1126 c.c.; in appello i danneggiati hanno insistito per una diversa ripartizione delle spese e per il risarcimento del mancato utilizzo, mentre la controparte ha proposto appello incidentale sulle spese. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti: 1) violazione dell'art. 1126 c.c. e richiesta di applicazione, in via analogica, dell'art. 1125 c.c., sostenendo che si trattasse di condominio minimo composto da due sole unità e che il terrazzo coprisse soltanto in parte l'unità sottostante; 2) omessa pronuncia e violazione degli artt. 112 c.p.c., 2051 e 2043 c.c., per avere la Corte d'appello ritenuto cessata la materia del contendere sulla riparazione del terrazzo e respinto il risarcimento senza considerare la non corretta esecuzione delle opere, l'eccesso dei costi e la prova del danno da mancato uso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo e rigettato il secondo. Ha ritenuto che, quando un lastrico solare o terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare sottostante, non si applica il criterio derogatorio dell'art. 1126 c.c., ma il criterio dell'art. 1125 c.c., quale declinazione dell'art. 1123 c.c., perché viene meno la ratio di riparto tipica dell'art. 1126 c.c. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Quanto al secondo motivo, la Corte ha escluso l'omessa pronuncia e ha ritenuto in parte inammissibili e in parte infondate le doglianze, perché la sentenza impugnata aveva comunque preso posizione sulla cessazione della materia del contendere e le ulteriori contestazioni tendevano a una rivalutazione del merito probatorio, preclusa in sede di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1126 c.c.

  "quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve"

  La norma ha natura derogatoria e si applica solo quando il lastrico o terrazzo serve da copertura a più unità immobiliari o comunque a una parte dell'edificio; non si applica quando il bene copre una sola unità sottostante, poiché in quel caso viene meno la sua ratio.

• art. 1125 c.c.

  Per la Corte è il criterio da applicare, in via analogica, al caso del terrazzo/lastrico che copra una sola unità immobiliare sottostante, poiché consente di ripartire le spese secondo la funzione di separazione orizzontale, sostegno e copertura della res.

• art. 1123 c.c.

  Viene richiamato come criterio generale di riparto delle spese condominiali, di cui l'art. 1125 c.c. costituisce specifica declinazione.

• art. 2051 c.c.

  È richiamato dal ricorso e dalla motivazione per individuare la responsabilità del custode del lastrico in caso di danni da infiltrazioni, in concorso con gli obblighi del condominio.

• art. 2043 c.c.

  È evocato nel secondo motivo di ricorso, ma la Corte non accoglie la censura e non sviluppa un principio specifico sul suo contenuto nel caso concreto.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato dal primo motivo di ricorso in relazione alla domanda di responsabilità aggravata, che i ricorrenti assumevano essere stata respinta erroneamente.

• art. 1172 c.c.

  È menzionato per il procedimento per danno temuto instaurato dagli attori, all'esito del quale fu ordinata l'eliminazione delle infiltrazioni.

• art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.

  È richiamato per affermare che sull'amministratore gravano gli obblighi di compiere gli atti conservativi delle parti comuni.

• art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

  È richiamato per indicare la competenza dell'assemblea ad approvare le opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni.

• art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per denunciare la violazione/falsa applicazione dell'art. 1126 c.c.

• art. 360, commi terzo e quinto, c.p.c.

  È il parametro invocato per denunciare omessa pronuncia e vizio di motivazione/esame di fatti decisivi.

• art. 366, comma primo, n. 6, c.p.c.

  Richiamato in tema di specificità/autosufficienza del ricorso per cassazione e di indicazione degli atti su cui si fonda la censura.

• art. 6, par. 1, CEDU

  Richiamato per escludere che il requisito di specificità del ricorso possa trasformarsi in un eccessivo formalismo lesivo del diritto di difesa.

Massime di principio

• In tema di condominio, il criterio di riparto delle spese per le opere su lastrico solare o terrazza a livello va individuato in base alla concreta funzione del bene e all'estensione della copertura: l'art. 1126 c.c. opera solo quando la copertura serve più unità o una parte dell'edificio, mentre, se il bene copre una sola unità sottostante, il riparto segue l'art. 1125 c.c. in via analogica.
• La ratio dell'art. 1126 c.c. è evitare che il costo del rifacimento gravi in modo iniquo sui soli condomini serviti dalla copertura quando il proprietario esclusivo del lastrico trae da esso un'utilità ulteriore; se tale utilità ulteriore manca perché il lastrico copre un solo immobile, la deroga non è applicabile.
• Nel ricorso per cassazione, una censura per omessa pronuncia deve essere specificamente dedotta come error in procedendo e, quando si fonda su questioni non emergenti dalla sentenza, il ricorrente deve indicare puntualmente in quale atto di merito la questione sia stata introdotta.
• Non è consentito in cassazione sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio o introdurre questioni di fatto non trattate nei gradi di merito; il controllo di legittimità resta limitato alla corretta applicazione della legge e ai vizi processuali dedotti nei limiti consentiti.
• Il requisito di specificità del ricorso per cassazione deve essere interpretato in modo non formalistico, ma resta necessario che la censura individui chiaramente il punto della decisione contestato, il suo presupposto fattuale e la regola giuridica asseritamente violata.

Come è indicizzato