Sentenza del 10/05/2022 n. 14838 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento relativo all'anno 2003 che ha contestato una plusvalenza imponibile di Euro 39.944,00 derivante dalla cessione di terreni oggetto di lottizzazione pervenuti per successione. Il punto controverso era la qualificazione e la determinazione della plusvalenza: la CTR aveva applicato il criterio previsto per i terreni 'suscettibili di utilizzazione edificatoria' (art. 67 T.U.I.R., lett. b) vigente ratione temporis), mentre la ricorrente sosteneva che si trattava di terreni lottizzati (art. 67 lett. a) previgente art. 81), per i quali il costo rilevante, essendo l'acquisto mortis causa, deve essere assunto al valore normale alla data d'inizio della lottizzazione (conseguente applicazione del criterio più favorevole). La ricorrente ha fatto leva su fatti documentali: approvazione del piano di lottizzazione con delibera comunale del 07/10/2002 e stipula della convenzione di lottizzazione il 13/05/2003, con vendita dei terreni in novembre 2003.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo ritenendo che, ai fini dell'imposizione delle plusvalenze da lottizzazione, è sufficiente che sia intervenuta l'autorizzazione/approvazione del piano di lottizzazione (e, nel caso, la convenzione) prima della vendita: non è necessario che siano state eseguite opere di urbanizzazione. Essendo pacifico che il piano era stato approvato e la convenzione stipulata prima della vendita, la plusvalenza doveva essere qualificata come derivante da lottizzazione (art. 67 lett. a) prev. art. 81) e la determinazione del costo doveva tener conto del valore normale del terreno alla data d'inizio della lottizzazione. Perciò la sentenza della Commissione tributaria regionale è stata cassata e il causa rinviata alla stessa CTR in diversa composizione per nuovo esame e decisione sulle spese. Sono stati assorbiti gli altri motivi di impugnazione.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.) art. 81 (oggi art. 67)

  art. 81 (ora art. 67) comma 1 lett. a) e b)

  La Corte interpreta che la plusvalenza è da ricondursi alla lett. a) (lottizzazione) quando sia intervenuta l'autorizzazione/approvazione del piano di lottizzazione, anche se non sono state ancora eseguite opere di urbanizzazione; la natura della fattispecie è complessa e richiede l'integrazione dell'elemento autorizzativo e della vendita.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (T.U.I.R.) art. 68

  art. 68 (disciplina della determinazione della plusvalenza)

  Per i terreni lottizzati acquisiti gratuitamente, il costo rilevante è il valore normale del terreno alla data d'inizio della lottizzazione; per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria il costo è quello dichiarato nella denuncia di successione.

• Art. 17 T.U.I.R.

  La disciplina della tassazione separata è richiamata per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (lett. b), a differenza della tassazione ordinaria prevista per le plusvalenze da lottizzazione.

• Codice di procedura civile

  art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; art. 112 c.p.c.

  Richiamati nei motivi di ricorso (vizio di motivazione e falsa applicazione di norme), ma il vizio principale risolutivo è l'errata qualificazione della fattispecie tributaria da parte della CTR.

• L. 21 luglio 2000, n. 212 (Statuto del contribuente)

  Richiamata nei motivi relativi alla motivazione dell'avviso di accertamento; la Corte non è però entrata nel merito di questo vizio perché ha risolto la causa accogliendo il primo motivo.

Massime di principio

• Per qualificare una plusvalenza come derivante da lottizzazione (art. 67 lett. a), è sufficiente che sia intervenuta l'approvazione/autorizzazione del piano di lottizzazione da parte dell'autorità competente prima della vendita; non è necessario che siano state eseguite opere di urbanizzazione.
• Se esiste una convenzione di lottizzazione, gli oneri/concessioni derivanti da essa (es. cessione gratuita di aree per urbanizzazione) costituiscono costi 'inerenti' da includere nella determinazione del costo fiscalmente rilevante della plusvalenza.
• Nei casi di terreni pervenuti per successione, la modalità di calcolo del costo dipende dalla qualificazione (lottizzati vs suscettibili di utilizzazione edificatoria): per i lottizzati si prende il valore normale alla data d'inizio della lottizzazione; per i suscettibili di utilizzazione edificatoria si assume il valore dichiarato nella denuncia di successione e la tassazione può avvenire con metodo separato.
• Nella valutazione di posizioni analoghe è fondamentale acquisire e documentare le date ufficiali (delibera di approvazione del piano, data di stipula della convenzione, data dell'atto di vendita) perché sono determinanti per la qualificazione fiscale.
• Se la vendita precede l'autorizzazione del piano di lottizzazione, si applicherà la disciplina dei terreni 'suscettibili di utilizzazione edificatoria' (lett. b); se la vendita avviene dopo l'autorizzazione (e, se presente, dopo la convenzione), si applica la lett. a) con conseguenze sul metodo e sull'entità della tassazione.