Sentenza del 19/12/2022 n. 37053 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Controversia sull'impugnazione di avviso di accertamento ICI per l'anno 2010 relativo a un'area venduta alla "R. Due Srl". Il Comune sosteneva che l'area fosse edificabile in forza dell'inclusione negli strumenti urbanistici comunali e, quindi, assoggettabile a ICI come area edificabile; la società resistente invece sosteneva la non edificabilità dell'area in assenza dell'adozione del Piano Operativo Comunale (POC) e di strumenti attuativi, nonostante l'adozione del Piano Strutturale Comunale (PSC). Il ricorso alla Corte di Cassazione riguardava la corretta interpretazione della normativa statale e regionale in materia fiscale e urbanistica (in particolare il rapporto fra PSC e POC ai fini ICI).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il terzo motivo del ricorso, ritenendo che, per i fini ICI, l'edificabilità deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune (il PSC), conformemente all'interpretazione autentica fornita dai decreti-legge del 2005 e 2006. Ha affermato che l'inclusione dell'area nel PSC comporta la tassabilità come area edificabile anche in assenza di strumenti attuativi (POC o piani particolari), e che l'eventuale mancanza di indici di fabbricabilità incide solo sul quantum del valore venale e non sul carattere edificabile ai fini fiscali. Per queste ragioni la sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell'Emilia-Romagna per nuovo esame; gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b

  "b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità."

  La Corte utilizza questa definizione per confermare che il requisito dell'edificabilità può desumersi dagli strumenti urbanistici generali; la nozione è ampia e ispirata alla mera potenzialità edificatoria.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16 (convertito)

  "Ai fini dell'applicazione del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, la disposizione prevista dall'art. 2, comma 1, lett. b) dello stesso decreto si interpreta nel senso che un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo."

  Atto di interpretazione autentica che stabilisce la prevalenza della qualificazione nel piano generale (PSC/PRG) ai fini fiscali, anche se mancano strumenti attuativi.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2 (convertito)

  "Ai fini dell'applicazione ... un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo."

  Conferma che, per le imposte connesse al valore degli immobili, l'inclusione nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune è sufficiente a qualificare l'area come edificabile.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5

  La Corte richiama l'art. 5 in relazione al criterio di determinazione della base imponibile (valore venale) da applicare alle aree riconosciute edificabili.

• L.R. Emilia-Romagna 24 marzo 2000, n. 20, art. 28 e art. 30 (PSC/POC)

  Normativa regionale che distingue tra Piano Strutturale Comunale (PSC, strumento di pianificazione generale) e Piano Operativo Comunale (POC, strumento attuativo). La Corte osserva che, pur rilevando ai fini urbanistici la mancata attribuzione immediata del 'ius edificandi' dal PSC, ai fini fiscali l'inclusione nel PSC è comunque sufficiente per qualificare fiscalmente l'area come edificabile.

• L.R. Emilia-Romagna 6 luglio 2009, n. 6, art. 29 (modifica art. 28 L.R. n. 20/2000)

  Richiamata nel ricorso; la Corte non ritiene decisiva l'eventuale decorrenza delle modifiche regionali rispetto all'adozione del PSC, posto il principio statutario/statale che valorizza l'inclusione nello strumento generale ai fini ICI.

Massime di principio

• Ai fini ICI un'area è considerata edificabile se risulta qualificata come tale nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune (es. PSC o PRG), indipendentemente dall'esistenza o approvazione di piani attuativi (es. POC) o dall'approvazione regionale.
• L'inclusione nel piano strutturale o nel piano regolatore generale determina la tassabilità come area edificabile; la mancanza di indici di fabbricabilità o di strumenti attuativi incide sul calcolo del valore venale ma non sulla natura edificabile ai fini fiscali.
• Accordi privati o condizioni di trasferimento del diritto edificatorio possono essere rilevanti per i rapporti tra le parti ma non sottraggono automaticamente l'area alla qualificazione fiscale di area edificabile se lo strumento urbanistico generale la include.
• In controversie simili conviene verificare la data di adozione dello strumento urbanistico generale e la sua qualificazione dell'area: la titolarità dell'iniziativa comunale e l'adozione del PSC/PRG sono elementi decisivi per l'imposizione.
• Richiedere al Comune l'attestazione formale dello stato di edificabilità può essere utile per dimostrare la posizione fiscale; tuttavia, in sede contenziosa nazionale la giurisprudenza di legittimità prevalente interpreta in senso favorevole alla tassazione quando l'inclusione nel piano generale risulti evidente.