Cassazione Civile, Ordinanza n. 06438/2025 del 11/03/2025

Esito

La controversia

Un promissario acquirente aveva stipulato un preliminare di compravendita per un appartamento in costruzione tramite una società di mediazione immobiliare. Il definitivo non era stato poi concluso perché emerse che il promittente venditore non aveva integralmente pagato il prezzo del terreno al proprio dante causa, circostanza che aveva inciso sull’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente. Le parti, in sede di mediazione, avevano quindi trovato un accordo risolutivo del preliminare con corresponsione all’acquirente di una somma superiore alla caparra originaria. L’acquirente ha agito per responsabilità professionale della mediatrice ex art. 1759 c.c., sostenendo che essa avrebbe dovuto informarlo della situazione patrimoniale del venditore e della mancata integrale corresponsione del prezzo del suolo, nonché ha chiesto il risarcimento di asseriti danni ulteriori (maggiori costi per altro immobile, mutuo più oneroso, mobilia acquistata per il bene non acquistato). In cassazione ha dedotto violazione degli artt. 1759 c.c., 115 e 116 c.p.c., lamentando che la corte territoriale avesse trascurato la documentazione prodotta, avesse valorizzato fatti non contestati in modo errato e avesse travisato le risultanze istruttorie; ha inoltre insistito sulla tesi che l’obbligo informativo del mediatore comprendesse la capacità patrimoniale del venditore e che la mancata concessione del mutuo fosse stata mal valutata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili le censure ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la presenza di doppia conforme e ha escluso la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., osservando che il ricorrente mirava in realtà a sollecitare una nuova valutazione del merito e delle prove. Nel merito, ha giudicato infondato il motivo relativo all’art. 1759 c.c., affermando che la mancata informazione sul mancato pagamento del prezzo del terreno da parte del costruttore non rientrava, nella fattispecie concreta, tra le circostanze che il mediatore era tenuto ad accertare e comunicare, poiché non incideva in modo diretto sulla sicurezza dell’affare come impostato dalle parti e non era stata allegata o provata una specifica situazione di rischio pregiudizievole per l’acquirente. Ha inoltre rilevato che il tema del mutuo era privo di decisività e che il ricorrente non aveva censurato adeguatamente la ratio decidendi della sentenza impugnata, secondo cui il contratto non era stato subordinato all’ottenimento del finanziamento e non era stata provata la ricerca infruttuosa del credito presso altri istituti.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  L’obbligo informativo del mediatore riguarda le circostanze a lui note o conoscibili che incidono sulla sicurezza e sulla conclusione dell’affare; non comporta, nel caso concreto, un dovere indiscriminato di indagine sulla complessiva capacità patrimoniale delle parti o su rapporti estranei al contratto intermediato.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice fondi la decisione su prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei poteri officiosi; non basta contestare la valutazione del materiale probatorio o il peso attribuito alle singole prove.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se il giudice abbia attribuito efficacia di prova legale a elementi che non la hanno o abbia disatteso prove legali; non può essere utilizzata per ottenere un riesame del merito e della valutazione delle prove.

• art. 360 c.p.c.

  Il vizio motivazionale ex n. 5 non è scrutinabile in presenza di doppia conforme ai sensi dell’art. 348-ter c.p.c.; il n. 3 consente solo la deduzione di errori di diritto e non la rivalutazione dei fatti.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c. presuppone che l’informazione omessa sia concretamente rilevante per la sicurezza dell’affare; non ogni circostanza relativa alla situazione patrimoniale di una parte è automaticamente oggetto di dovere informativo.
• La deduzione della violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può tradursi in una richiesta di nuovo apprezzamento delle prove: in cassazione è censurabile solo l’utilizzo di prove non dedotte, di prove legali maltrattate o l’attribuzione di efficacia probatoria legale a elementi che ne sono privi.
• La censura sul vizio motivazionale è inammissibile quando ricorre la doppia conforme, mentre resta possibile soltanto il controllo sulla corretta applicazione della legge e sulla decisività del fatto allegato.
• Perché sia configurabile un danno risarcibile, il ricorrente deve provare specificamente le conseguenze economiche asseritamente subite; non è sufficiente allegare genericamente spese maggiori o pregiudizi non documentati.
• L’inadempimento di un terzo in un rapporto distinto non si traduce, di per sé, in un’informazione dovuta dal mediatore verso l’altra parte, se manca un collegamento diretto con la sicurezza dell’affare oggetto di mediazione.

Come è indicizzato