Cassazione Civile, Ordinanza n. 20039/2026 del 15/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica di valore e liquidazione della maggiore imposta di registro notificato a una società che aveva acquistato immobili per un prezzo dichiarato di euro 66.000, mentre l’Ufficio ne aveva rideterminato il valore venale in euro 1.879.984. La questione ruota sull’incidenza delle ipoteche gravanti sugli immobili: i giudici di merito avevano ritenuto che la presenza delle ipoteche giustificasse una drastica riduzione del valore imponibile, reputando che tali vincoli limitassero l’alienabilità e l’appetibilità dei beni sul mercato locale. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione deducendo violazione degli artt. 43 e 51, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che il valore venale in comune commercio dell’immobile non può essere ridotto per effetto di ipoteche, poiché tali vincoli non incidono sulla base imponibile dell’imposta di registro. La contribuente ha resistito con controricorso.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto fondato il motivo unico, affermando che, ai fini dell’imposta di registro, la base imponibile degli immobili va determinata con riferimento al solo valore venale in comune commercio del singolo bene, senza considerare le eventuali garanzie reali o altri vincoli come ipoteche, pignoramenti o sequestri. Tali vincoli possono incidere sul prezzo pattuito tra le parti, ma restano estranei al criterio legale fissato dall’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986. Di conseguenza, la sentenza di appello è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 43 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma violata, in connessione con la determinazione della base imponibile dell’imposta di registro.

• art. 51, comma 2, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La base imponibile degli atti aventi ad oggetto beni immobili va determinata in base al valore venale in comune commercio del bene, senza detrarre l’incidenza di ipoteche o altri vincoli reali.

• art. 51, commi 2 e 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Il sistema è finalizzato a individuare il prezzo che il venditore può ragionevolmente realizzare e l’acquirente pagare in condizioni normali di mercato, prescindendo da situazioni soggettive e momentanee.

• art. 50 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  È richiamato dalla Corte per evidenziare, in via comparativa, che il regime del conferimento di beni immobili è strutturalmente diverso da quello della compravendita e consente di considerare passività e oneri; tale meccanismo non è estensibile alla base imponibile degli atti traslativi immobiliari.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale del motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 1, comma 1, lett. a), legge 31 agosto 2022, n. 130

  Indicato come fondamento del rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado.

Massime di principio

• In tema di imposta di registro, la base imponibile degli atti aventi a oggetto beni immobili deve essere determinata esclusivamente sul valore venale in comune commercio del singolo bene, considerato in sé e per sé.
• Le ipoteche e, più in generale, le garanzie reali o altri vincoli che gravano sul bene non incidono sulla base imponibile dell’imposta di registro, anche se possono influenzare il prezzo concretamente pattuito tra le parti.
• Il criterio legale del valore venale in comune commercio presuppone una valutazione oggettiva di mercato, riferita a condizioni normali, e non tiene conto di circostanze soggettive o momentanee che alterino il prezzo inter partes.
• La disciplina della compravendita immobiliare ai fini dell’imposta di registro è distinta da quella di altri atti, come il conferimento di immobili in società, nei quali la legge prevede espressamente la considerazione di passività e oneri.

Come è indicizzato