Cassazione Civile, Sentenza n. 19054/2021 del 06/07/2021

Esito

La controversia

La ricorrente chiedeva l'accertamento della servitù di passo sul sentiero condominiale a favore del suo fondo, sostenendo che la servitù fosse nata per usucapione (uso pubblico e indisturbato dal 1947). La resistente (Faidutti) aveva acquistato porzioni del fabbricato dalla ricorrente nel 2004 con atto pubblico intavolato che non menzionava la servitù; la questione centrale era se l'usucapione non intavolata fosse opponibile all'acquirente intervenuto che aveva intavolato l'acquisto prima dell'iscrizione della domanda di usucapione e se, in generale, l'art. 5 r.d. 499/1929 si applichi anche quando il diritto intavolato è compatibile (proprietà) con il diritto extra-tavolare (servitù). Inoltre si contestava la rilevanza del requisito dell'apparenza del percorso e la tempestività dell'eccezione sollevata dalla resistente in primo grado.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la Corte d'appello di Trieste. Ha affermato il principio che, nel sistema tavolare vigente nelle province ex austro-ungariche, un diritto reale acquisito per usucapione non è opponibile al terzo che abbia acquistato il fondo con atto intavolato in buona fede prima dell'iscrizione della sentenza o della domanda di usucapione, anche se si tratta di un diritto reale limitato (es. servitù) compatibile con la proprietà. La Corte ha ritenuto inammissibile il primo motivo (la deduzione dell'inopponibilità non è un'"eccezione" ma mera difesa), ha disatteso il secondo motivo (confermando l'applicabilità dell'art.5 r.d. 499/1929 anche nei casi di concorso tra diritti compatibili) e ha dichiarato inammissibile il terzo motivo per carenza del paradigma di cui all'art.360 n.5 c.p.c.; ha altresì condiviso la valutazione del giudice d'appello sulla mancanza del requisito dell'apparenza del sentiero e sulla non mala fede della Faidutti. Le spese di cassazione sono compensate; è data nota della possibile applicazione del raddoppio del contributo unificato da parte della ricorrente.

Norme richiamate

• Regio decreto 28 marzo 1929 n. 499 (libri fondiari)

  "Restano però salvi in ogni caso i diritti dei terzi acquistati sulla fede del libro fondiario anteriormente all'iscrizione o cancellazione, o all'annotazione della domanda giudiziale diretta ad ottenere l'iscrizione o la cancellazione" (art.5, comma 3)

  La Corte interpreta l'art.5 in senso estensivo nel sistema tavolare: la "salvezza" riconosciuta al terzo acquirente sulla fede del libro fondiario riguarda non solo l'esistenza del diritto intavolato ma anche la libertà del bene (cioè il valore e la concreta disponibilità del fondo), e opera anche quando il diritto extra-tavolare sia compatibile con la proprietà (es. servitù).

• Codice di procedura civile (art. 360 c.p.c.)

  riferimenti ai numeri 3 e 5 del'art.360 c.p.c. (motivi di cassazione)

  Art.360 n.3 usato per censurare violazione e falsa applicazione di norme di diritto; art.360 n.5 richiamato per il vizio di motivazione, con la Corte che dichiara la censura inammissibile se non rientra nel nuovo paradigma (motivazione inesistente o apparente).

• Codice di procedura civile (art. 331 c.p.c.)

  eventuale integrazione del contraddittorio

  La Corte rileva che, sebbene il ricorso non fosse stato notificato al Condominio convenuto originario, non procede all'integrazione del contraddittorio perché il rigetto del ricorso sarebbe comunque inevitabile e l'integrazione sarebbe attività processuale ininfluente sull'esito.

• Codice civile (art. 1489 c.c.)

  richiamato nei motivi giurisprudenziali come disciplina della garanzia per evizione/dichiarazione di assenza di pesi

  La Corte osserva che la dichiarazione del venditore circa l'assenza di servitù costituisce una garanzia contrattuale (obbligazione del venditore), distinta dal diritto reale stesso.

• Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) par. 1500

  "Das aus der Ersitzung oder Verjährung erworbene Recht kann aber demjenigen, welcher im Vertrauen auf die öffentlichen Bücher noch vor der Einverleibung dessen eine Sache oder ein Recht an sich gebracht hat, zu keinem Nachteile gereichen"

  La Corte utilizza questa fonte storica per motivare un'interpretazione estensiva della tutela accordata al terzo acquirente che si è affidato ai pubblici libri: l'istituto tavolare recepito in Italia mira a evitare pregiudizi al terzo che ha acquistato confidando nella pubblicità costitutiva dei libri fondiari.

Massime di principio

• Nelle province dove vige il sistema tavolare, un diritto acquisito per usucapione non è opponibile al terzo che abbia acquistato e intavolato il proprio acquisto in buona fede prima dell'iscrizione della domanda o della sentenza di usucapione.
• Spetta a chi domanda l'accertamento dell'usucapione l'onere di provare la mala fede dell'acquirente tavolare (cioè che questi conosceva o avrebbe dovuto conoscere l'esistenza dell'usucapione).
• La deduzione dell'inopponibilità dell'usucapione da parte dell'acquirente tavolare non costituisce un'eccezione formale ma una mera difesa; la sua formulazione tardiva in primo grado non invalida la posizione se i fatti risultano dagli atti.
• Prima di acquistare in zone con sistema tavolare è essenziale verificare le risultanze del libro fondiario: l'intavolazione anteriore tutela l'acquirente anche rispetto a diritti reali limitati non intavolati.
• La dichiarazione contrattuale del venditore di assenza di pesi sul fondo è rilevante come obbligazione di garanzia (art.1489 c.c.) e non sostituisce la tutela tavolare; può dar luogo a responsabilità contrattuale se risultasse falsa.
• In Cassazione, se il ricorso è manifestamente infondato o inammissibile, il giudice può soprassedere all'integrazione del contraddittorio quando tale integrazione non incide sull'esito del giudizio.