Cassazione Civile, Sentenza n. 41241/2021 del 22/12/2021

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Ancona che, accogliendo le domande proposte da Riganelli e Gabrielli, aveva trasferito in loro favore l'immobile oggetto di un contratto preliminare del 27.4.2006 e, ai sensi dell'art. 1492 c.c., aveva condannato Pesaresi alla restituzione di parte del prezzo per euro 267.000,00 quale costo necessario per eliminare i vizi delle fondamenta. Il ricorrente ha dedotto cinque motivi: (1) vizio di legittimazione attiva di Gabrielli per non avere questi sottoscritto il preliminare; (2) decadenza dell'azione di garanzia per denunzia tardiva plausibilmente dovuta al presunto perfezionamento della vendita con postille del 15.1.2007 e al pagamento del prezzo; (3) omessa considerazione di fatto decisivo (la dizione "vostra villa" in una relazione di un geologo) a sostegno della proprietà degli acquirenti; (4) erronea determinazione dell'entità della riduzione del prezzo scegliendo l'intervento di costo maggiore (267.000 vs 126.000 euro) senza ulteriore indagine geotecnica; (5) violazione del principio del contraddittorio/art.101(2) per aver deciso sulla base di circostanze di fatto nuove rispetto all'istruttoria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi perché: (1) la contestazione della legittimazione di Gabrielli era superata dalle difese e dagli atti delle parti (comportamento processuale, riserva di nomina del terzo e domande/istanze contrapposte) e quindi la titolarità risultava dedotta e compatibile con la domanda; (2) la qualificazione del rapporto come contratto preliminare e la valutazione che le postille non avevano perfezionato il trasferimento della proprietà sono accertamenti di fatto non sindacabili in sede di legittimità; (3) la formula "vostra villa" nella relazione di un terzo è irrilevante e non decisiva; (4) la scelta della Corte territoriale di ritenere necessari i lavori estesi a tutti i plinti e il relativo importo di euro 267.000,00 è motivata richiamando la consulenza tecnica d'ufficio (CTU) che indicava il rischio di creare strutture con elasticità discontinua e l'evolutività delle lesioni in zona sismica; (5) non sussiste violazione dell'art.115 o dell'art.101 c.p.c. poiché il giudice si è basato sulla CTU (mezzo istruttorio affidato al prudente apprezzamento del giudice) e le argomentazioni tecniche trovano riscontro nella consulenza. Perciò il ricorso è rigettato e il ricorrente condannato alle spese (euro 10.500,00 oltre accessori).

Norme richiamate

• art. 1492 cod. civ.

  Norma sulla garanzia per vizi della cosa venduta; applicata per ridurre il prezzo e quantificare la somma dovuta per eliminare i vizi delle fondamenta.

• art. 2932 cod. civ.

  Riguarda l'esecuzione in forma specifica del contratto (pronuncia costitutiva); citato nel contesto delle domande incrociate sulle conseguenze del preliminare e della domanda di esecuzione.

• art. 2697 cod. civ.

  Regola l'onere della prova; invocato nella censura relativa alla titolarità della posizione soggettiva e alla necessità di allegazione e prova.

• art. 167 cod. proc. civ.

  Norma processuale collegata alle eccezioni e alla loro tempestiva formulazione, citata tra gli articoli denunciati nel primo motivo.

• art. 345 cod. proc. civ.

  Riferimento procedurale rispetto ai mezzi di impugnazione e alla loro corretta utilizzazione; citato nel primo motivo.

• Sezioni Unite, sent. n. 2951 del 2016

  Giurisprudenza di legittimità che afferma che la titolarità della posizione soggettiva è elemento costitutivo della domanda ma che la contestazione della titolarità solitamente rientra nelle mere difese e può essere proposta in ogni fase salvo difese incompatibili o preclusioni; orientamento adottato dalla Corte per valutare la tempestività e l'efficacia dell'eccezione di difetto di legittimazione.

• art. 1362 cod. civ.

  Norma sull'interpretazione del contratto; richiamata nel contesto della controversia sulla qualificazione del rapporto (preliminare vs definitivo).

• art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

  Consente la cassazione per omessa considerazione di fatto decisivo; il vizio è stato escluso perché la circostanza invocata era irrilevante o proveniente da terzo.

• art. 115, comma 2, cod. proc. civ.

  Regola i mezzi di prova e il divieto per il giudice di fondare la decisione su prove non introdotte dalle parti con iniziative officiose illegittime; la Corte ha ritenuto che la CTU sia mezzo istruttorio lecito e il suo uso non integrava la violazione contestata.

• art. 101, comma 2, cod. proc. civ.

  Principio del contraddittorio; la Corte ha escluso la violazione perché le argomentazioni tecniche derivavano dalla CTU prodotta nelle risultanze processuali e sono state utilizzate con riferimento a prove emerse nel giudizio.

• varia giurisprudenza di Cassazione (es. Cass. n. 13686/2019; n. 23066/2009; S.U. n. 20867/2020 e altre citate)

  Precedenti utilizzati per sostenere l'indirizzamento interpretativo su titolarità, accertamenti di fatto non sindacabili e disciplina della CTU/mezzi istruttori.

Massime di principio

• La titolarità della posizione soggettiva (legittimazione attiva/passiva) è elemento costitutivo della domanda ma la sua contestazione rientra, di regola, nelle mere difese e può essere sollevata in corso di causa salvo che la parte abbia svolto difese incompatibili con tale contestazione.
• La qualificazione contrattuale (se un negozio è preliminare o definitivo) e la valutazione degli atti e del comportamento successivo delle parti sono accertamenti di fatto del giudice di merito e, salvo vizi gravi e specifici, non sono sindacabili in sede di legittimità con mera diversa interpretazione.
• Il perfezionamento del trasferimento della proprietà non si desume automaticamente da postille, consegna delle chiavi o pagamento del prezzo: rileva l'effettiva volontà delle parti, la natura degli atti, e il comportamento successivo (es. richiesta di inserire garanzie nell'atto definitivo, domande processuali incoerenti con la proprietà già trasferita).
• La consulenza tecnica d'ufficio (CTU) è un mezzo istruttorio affidato al prudente apprezzamento del giudice; il giudice può basare la decisione su valutazioni tecniche della CTU senza violare l'art.115 c.p.c., purché le conclusioni tecniche risultino da atti del processo e siano adeguatamente motivate.
• Per contestare la scelta di interventi tecnici o la quantificazione dei costi indicati dalla CTU occorre dimostrare in modo specifico l'inconsistenza tecnica o la mancanza di istruttoria: mere proposte alternative non superano il vaglio di legittimità quando la motivazione del giudice poggia su perizia e fatto accertato.
• L'uso di espressioni contenute in relazioni redatte da terzi non può essere automaticamente considerate prove della titolarità delle parti; la rilevanza probatoria va valutata nel contesto e confrontata con il complesso delle prove e del comportamento processuale.
• In sede di impugnazione in Cassazione, molte censure sulla valutazione delle prove e sull'interpretazione contrattuale sono inammissibili se consistono nel proporre un diverso apprezzamento dei fatti già valutati dal giudice di merito.