Sentenza del 28/06/2016 n. 13302 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Con avviso di rettifica relativo alla compravendita del 14 settembre 2001, l’Agenzia aveva aumentato da Lire 640.912.500 a Lire 4.393.000.000 il valore dell’immobile acquistato dalla M.C. srl, richiedendo le maggiori imposte di registro, oltre a sanzioni e interessi, sulla base di una stima dell’Agenzia del Territorio allegata all’avviso. I venditori contestarono il maggior valore. La Commissione Tributaria Provinciale di Roma lo ridusse a Lire 1.037.712.000 e la Commissione Tributaria Regionale del Lazio accolse parzialmente l’appello dell’Ufficio. In Cassazione l’Agenzia ha dedotto, in sintesi, che la CTR aveva ridotto il valore senza adeguata motivazione, facendo riferimento alla rendita catastale invece che al valore di mercato e disattendendo la stima allegata; ha inoltre contestato la mancata attivazione di accertamenti tecnici. N.A., con ricorso incidentale, ha censurato la mancata considerazione della perizia del proprio tecnico e l’omessa valutazione della disciplina sul valore normale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale dell’Agenzia e ha dichiarato assorbiti gli altri tre motivi. Ha ritenuto che l’avviso descrivesse gli elementi utilizzati per la rettifica, compresa la stima dell’Agenzia del Territorio, mentre la contribuente non aveva fornito prove documentali idonee a dimostrare l’infondatezza del maggior valore o il cattivo stato dell’immobile. La CTR aveva ridotto il valore sulla base di considerazioni non dimostrate e della rendita catastale, senza verificare istruttoriamente la congruità della stima. Il ricorso incidentale di N.A. è stato rigettato. La sentenza della CTR è stata cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. Non è stata quindi stabilita in via definitiva la base imponibile: dovrà pronunciarsi il giudice di rinvio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2

  l'accertamento da parte dell'Agenzia delle entrate del "valore venale in comune commercio", di cui del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto, in sede di rettifica ex art. 52 stesso Decreto, dei trasferimenti a qualsiasi titolo che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili od altri aventi analoghe caratteristiche e condizioni ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

  Il valore imponibile è il valore venale in comune commercio. Per determinarlo l’Ufficio deve considerare trasferimenti comparabili, redditività potenziale e ogni altro elemento valutativo pertinente, comprese eventuali indicazioni comunali.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, commi 2-bis e 4

  Nella fattispecie in esame l'avviso di rettifica ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, coma 2-bis, contiene la descrizione degli elementi presi in considerazione dall'Ufficio in sede di rettifica in base ai quali è stato determinato il maggior valore, e precisamente la stima effettuata dall'Agenzia del Territorio

  L’avviso di rettifica deve esporre gli elementi su cui si fonda la determinazione del maggior valore. Nel caso concreto, la stima dell’Agenzia del Territorio, descritta nell’avviso, è stata ritenuta sufficiente a fondare la rettifica; la riduzione operata dal giudice di merito non poteva invece basarsi su elementi non provati e sulla rendita catastale al posto del valore di mercato.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 7

  La norma è stata invocata dall’Agenzia per sostenere che la CTR avrebbe dovuto disporre accertamenti tecnici prima di disattendere la perizia. La Corte ha assorbito il relativo motivo, senza decidere autonomamente la censura né formulare un principio interpretativo specifico.

Massime di principio

• Nelle rettifiche del valore di immobili ai fini dell’imposta di registro, il riferimento centrale è il valore venale in comune commercio, non la sola rendita catastale.
• Un avviso fondato su una stima tecnica può sostenere la rettifica quando espone gli elementi valutativi utilizzati; il contribuente che contesta il maggior valore deve addurre elementi concreti e documenti idonei a contrastarli.
• La riduzione del valore non può fondarsi su condizioni dell’immobile, come abbandono o cattivo stato di conservazione, se non risultano provate; le conclusioni del giudice devono essere motivate e collegate agli elementi acquisiti.
• La decisione ha cassato la valutazione della CTR ma non ha confermato in via definitiva l’intero valore accertato dall’Ufficio: il giudice di rinvio deve rideterminare la controversia attenendosi ai criteri indicati e pronunciarsi anche sulle spese.