Sentenza del 28/06/2016 n. 13303 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda la rettifica del valore di un immobile venduto il 14 settembre 2001 dalla società M.C. s.r.l., ai fini dell’imposta di registro. L’Ufficio aveva elevato il valore dichiarato da Lire 640.912.500 a Lire 4.393.000.000, sulla base di una stima dell’Agenzia del Territorio allegata all’avviso, con conseguente richiesta di maggiori imposte, sanzioni e interessi. La Commissione tributaria provinciale di Roma aveva rideterminato il valore in Lire 1.037.712.000; la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva accolto parzialmente l’appello dell’Agenzia. In Cassazione l’Agenzia ha contestato, tra l’altro, la riduzione del valore senza adeguata motivazione e l’impiego della rendita catastale anziché del valore di mercato. N.A. ha contestato l’omessa considerazione della perizia del proprio tecnico e della disciplina sul valore normale.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso principale dell’Agenzia, ritenendo che la CTR avesse ridotto il valore senza svolgere verifiche istruttorie adeguate, fondandosi su condizioni di degrado dell’immobile non dimostrate e sulla rendita catastale invece che sul valore venale in comune commercio. Ha assorbito gli altri tre motivi dell’Agenzia e rigettato entrambi i motivi del ricorso incidentale di N.A. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Corte non ha determinato definitivamente il valore dell’immobile: la questione dovrà essere riesaminata in sede di rinvio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2

  l'accertamento da parte dell'Agenzia delle entrate del "valore venale in comune commercio", di cui del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto, in sede di rettifica ex art. 52 stesso Decreto, dei trasferimenti a qualsiasi titolo che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili od altri aventi analoghe caratteristiche e condizioni ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

  La base imponibile ai fini dell’imposta di registro va determinata considerando il valore venale in comune commercio. Per stimarlo si devono valutare trasferimenti comparabili, reddito potenziale dell’immobile e ogni altro elemento pertinente, incluse eventuali indicazioni comunali.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, commi 2-bis e 4

  Nella fattispecie in esame l'avviso di rettifica ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, coma 2-bis, contiene la descrizione degli elementi presi in considerazione dall'Ufficio in sede di rettifica in base ai quali è stato determinato il maggior valore, e precisamente la stima effettuata dall'Agenzia del Territorio

  L’avviso deve esporre gli elementi utilizzati per la rettifica del valore. Nel caso concreto la stima dell’Agenzia del Territorio era stata allegata e descriveva gli elementi valutativi; la riduzione operata dal giudice di merito non poteva essere giustificata ricorrendo alla valutazione automatica o alla rendita catastale senza una verifica congrua del valore di mercato.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 7

  La norma è richiamata dall’Agenzia per sostenere che la CTR avrebbe dovuto svolgere accertamenti tecnici prima di disattendere la perizia dell’Ufficio. La Corte ha accolto il ricorso per il primo motivo e ha dichiarato assorbiti gli altri, senza decidere autonomamente questa censura.

Massime di principio

• Nelle rettifiche del valore di immobili ai fini dell’imposta di registro, il riferimento è il valore venale in comune commercio, non la sola rendita catastale.
• Una stima dell’Amministrazione allegata all’avviso e corredata degli elementi valutativi costituisce un elemento da esaminare; il giudice che intenda discostarsene deve motivare la rideterminazione su basi concrete e verificabili.
• Chi contesta il valore accertato deve allegare e documentare gli elementi a sostegno della propria valutazione. Il generico richiamo a lavori di ristrutturazione non dimostra, da solo, che l’immobile fosse in disuso o in cattivo stato al momento della vendita.
• La riduzione del valore non può fondarsi su condizioni materiali dell’immobile non provate né su un criterio diverso dal valore di mercato senza una spiegazione adeguata. La cassazione con rinvio comporta un nuovo esame del valore, non la conferma definitiva della stima dell’Ufficio.