Sentenza del 30/07/2025 n. 331 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Ancona

Esito

La controversia

Le società hanno impugnato l’avviso di liquidazione n. 24/1T/008746/000, notificato il 1° dicembre 2024, relativo all’atto notarile del 12 novembre 2024 con cui l’utilizzatrice aveva acquistato l’immobile oggetto di leasing. L’Ufficio aveva disconosciuto il trattamento fiscale agevolato applicato in sede di registrazione, ritenendolo riservato al riscatto esercitato alla naturale scadenza del leasing e qualificando l’operazione come ordinaria compravendita successiva all’estinzione anticipata del contratto. Le ricorrenti hanno dedotto l’errore sul presupposto d’imposta e la violazione e falsa applicazione dell’art. 35, comma 10-ter.1, d.l. n. 223/2006 e dell’art. 20 d.P.R. n. 131/1986.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che una modifica pattuita il 12 luglio 2019 avesse introdotto, quale clausola accessoria del leasing del 29 ottobre 2012, la facoltà dell’utilizzatrice di esercitare in qualsiasi momento l’opzione di acquisto, anche anticipatamente. La stipula di un atto di compravendita per formalizzare il riscatto anticipato non trasforma l’operazione in una compravendita autonoma: il prezzo era stato determinato sulla base del prezzo di riscatto previsto dal leasing e dei relativi elementi contrattuali, compresi i canoni in conto capitale già incassati. La norma agevolativa non subordina il beneficio al riscatto alla scadenza naturale. L’avviso di liquidazione è quindi risultato infondato; le spese di giudizio sono state integralmente compensate per la particolare natura della questione.

Norme richiamate

• Art. 35, comma 10-ter, d.l. 4 luglio 2006, n. 223

  E l'art. 35, comma 10-ter, d.l. n. 223/2006, che prevede la riduzione delle imposte ipotecarie e catastali per l'ipotesi di una cessione conseguente ad esercizio dell'opzione di acquisto da parte dell'utilizzatore di contratto di leasing ed avente per oggetto l'immobile concesso in locazione, non fa in alcun modo riferimento al momento in cui il riscatto deve essere esercitato.

  La riduzione delle imposte ipotecarie e catastali si applica alla cessione conseguente all’esercizio dell’opzione di acquisto del bene in leasing senza che sia necessario esercitare l’opzione alla scadenza naturale del contratto. La circostanza che il riscatto sia anticipato e formalizzato con un atto di compravendita non basta, da sola, a escludere il regime agevolato.

Massime di principio

• Quando il contratto di leasing, anche in forza di una successiva modifica, attribuisce all’utilizzatore un’opzione di acquisto esercitabile in qualsiasi momento, il riscatto anticipato può rientrare nel trattamento agevolato previsto per la cessione conseguente all’esercizio dell’opzione: la norma, secondo la decisione, non richiede che il riscatto avvenga alla scadenza naturale.
• La forma di compravendita utilizzata per formalizzare il trasferimento del bene non è decisiva, se l’atto costituisce attuazione dell’opzione prevista dal leasing e non un negozio autonomo sostitutivo o svincolato da esso.
• Per qualificare l’operazione sono rilevanti gli elementi sostanziali dell’accordo: in particolare, il collegamento con il contratto di leasing e la determinazione del prezzo secondo il prezzo di riscatto e le condizioni contrattuali, anziché secondo il valore di mercato di una compravendita ordinaria.
• La modifica contrattuale che introduce la possibilità di riscatto anticipato può essere considerata una clausola accessoria, e non una diversa regolamentazione complessiva degli interessi, se il contenuto e l’esecuzione dell’operazione confermano la continuità con il leasing originario.