Cassazione Civile, Ordinanza n. 12858/2025 del 13/05/2025

Esito

La controversia

Una società aveva stipulato con un consorzio industriale un contratto di locazione avente ad oggetto un terreno sul quale intendeva installare un impianto fotovoltaico. A seguito del mancato pagamento dei canoni, il locatore aveva promosso sfratto per morosità; il giudizio era poi proseguito con mutamento del rito e si era concluso con la dichiarazione di risoluzione del contratto e la condanna alle spese. La società conduttrice aveva impugnato la decisione lamentando, in sintesi: 1) che il giudice non avesse rilevato l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento tempestivo della mediazione obbligatoria, nonostante il termine assegnato; 2) che la motivazione della corte territoriale fosse apparente sul punto; 3) che vi fosse stata violazione del contraddittorio per mancata notifica del provvedimento di fissazione dell’udienza di discussione; 4) che fosse stato omesso l’esame del motivo d’appello relativo alla natura dell’udienza e alle conseguenze sulla difesa; 5) che il consorzio non fosse legittimato a stipulare la locazione perché non proprietario del bene; 6) che il giudice avesse omesso di considerare tale mancanza di proprietà; 7) che il locatore avesse violato buona fede e correttezza contribuendo al ritardo nell’adempimento tramite trattative sulla transazione del debito e sulla compravendita del terreno; 8) che fossero stati omessi l’esame di documenti e missive richiamati a sostegno di tale tesi; 9) che fosse erronea la condanna alle spese. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i primi due motivi sulla mediazione, affermando che, nel regime ratione temporis applicabile, il mancato rispetto dell’ordine giudiziale di mediazione doveva essere eccepito o rilevato alla successiva udienza, restando altrimenti preclusa la deduzione in appello; ha inoltre precisato che il termine di quindici giorni assegnato dal giudice per avviare la mediazione non ha natura perentoria. Ha poi ritenuto infondati o inammissibili i motivi sulla pretesa lesione del contraddittorio e sull’omesso esame della natura dell’udienza, rilevando che il difensore della società era comparso all’udienza utile e non aveva allegato in modo specifico la decisività del vizio. Quanto ai motivi sulla titolarità del bene, ha dichiarato inammissibile la doglianza per difetto di specificità e, comunque, ha ribadito che la proprietà del bene non costituisce presupposto di validità del contratto di locazione e che l’eventuale dichiarazione del locatore di essere proprietario non esonera il conduttore dall’adempimento. Infine, ha respinto le censure relative a buona fede, trattative e documenti, ritenendo non adeguatamente argomentato il nesso tra tali circostanze e l’obbligo di pagamento del canone, e ha considerato privo di autonoma consistenza il motivo sulle spese. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della società conduttrice, confermando la decisione della Corte d’appello che aveva a sua volta confermato la risoluzione del contratto di locazione per morosità e la condanna alle spese. La Corte ha ritenuto sanato, e comunque non deducibile per la prima volta in appello, il mancato esperimento della mediazione delegata non eccepito alla successiva udienza; ha escluso la nullità per mancata notifica del provvedimento di fissazione dell’udienza, rilevando la presenza del difensore all’udienza utile; ha dichiarato inammissibili le censure sulla proprietà del bene per difetto di specificità e per il limite della doppia conforme; ha ribadito che la titolarità del diritto di proprietà non è requisito di validità della locazione; ha respinto le doglianze su buona fede e correttezza, non essendo dimostrato che le trattative alleggerissero l’obbligo di pagamento del canone o alterassero la causa del contratto; ha infine mantenuto ferma la statuizione sulle spese.

Norme richiamate

• art. 5 d.lgs. n. 28 del 2010

  commi 1-bis, 2 e 2-bis; comma 6, commi 1 e 2

  Nel regime applicabile ratione temporis, il difetto della condizione di procedibilità derivante dal mancato esperimento della mediazione obbligatoria, una volta rilevato dal giudice e assegnato un termine, deve essere eccepito o rilevato d'ufficio alla successiva udienza; se ciò non avviene, la questione resta preclusa e non può essere sollevata per la prima volta in appello. Il termine di quindici giorni assegnato dal giudice per avviare la mediazione non ha natura perentoria.

• art. 667 c.p.c.

  Norma richiamata per il mutamento del rito a seguito di sfratto per morosità.

• art. 420 c.p.c.

  Nel rito del lavoro, applicabile anche al rito locatizio, le udienze di mero rinvio sono vietate; pertanto la parte comparsa all'udienza utile deve far valere subito le eccezioni processuali rilevanti.

• art. 426 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'udienza di discussione conseguente al mutamento del rito e al deposito della memoria conclusiva.

• art. 360 c.p.c.

  n. 3; n. 4; n. 5; art. 360-bis, n. 2

  Sono ribaditi i requisiti di specificità del ricorso e i limiti di ammissibilità delle censure, in particolare per il vizio di motivazione e per l'omesso esame del fatto decisivo; il vizio processuale deve essere decisivo e concretamente lesivo.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente le norme asseritamente violate e, per i motivi sulle spese, deve avere un'autonoma rilevanza; altrimenti la censura è inammissibile o priva di consistenza.

• art. 348-ter c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se non si indicano le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

• art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002

  È richiamato per l'ulteriore contributo unificato conseguente al rigetto del ricorso.

• l. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale base dell'inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel regime della mediazione obbligatoria o delegata, il mancato esperimento dell'incombente non può essere fatto valere per la prima volta in appello se il giudice di primo grado, dopo aver assegnato il termine, non lo abbia rilevato alla successiva udienza e la parte non abbia tempestivamente eccepito la relativa improcedibilità.
• Il termine fissato dal giudice per l'avvio della mediazione delegata non è perentorio: ciò che rileva, ai fini della procedibilità, è l'effettivo esperimento del procedimento nel quadro del rapporto processuale, non il solo rispetto formale del termine di presentazione.
• Nel rito locatizio, per quanto compatibile con il rito del lavoro, la parte comparsa all'udienza utile deve far valere immediatamente le eccezioni processuali rilevanti, non potendo confidare in un rinvio meramente interlocutorio.
• La censura di lesione del contraddittorio o di vizio processuale richiede la dimostrazione di una concreta e decisiva incidenza sul contenuto della decisione; in difetto, il motivo è inammissibile.
• In tema di locazione, la proprietà del bene locato non costituisce presupposto di validità del contratto né esonera il conduttore dall'obbligo di pagamento del canone.
• Le doglianze in cassazione devono essere specifiche e autosufficienti: occorre indicare le norme violate, confrontarle con la decisione impugnata e, nei casi di omesso esame, localizzare nel processo di merito la deduzione del fatto e la sua decisività.
• In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è ammissibile solo se il ricorrente indica le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

Come è indicizzato