Sentenza n. 3089/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva impugnato l’ordine di demolizione deducendo, tra l’altro, che non erano state realizzate nuove costruzioni dopo la presentazione della domanda di condono del 1986; che uno dei manufatti indicati dall’amministrazione era un pollaio privo di fondazioni, già smontato; che l’ordine demolitorio era stato adottato senza previa definizione della domanda di sanatoria ancora pendente; che la superficie indicata nell’ordine era stata erroneamente computata come superficie lorda anziché netta; e che l’abuso sarebbe stato sanabile, con violazione anche dell’art. 8 CEDU per omessa considerazione del diritto all’abitazione e della proporzionalità della demolizione. In appello sono stati dedotti: error in procedendo per travisata ricostruzione del contenuto dell’ordinanza e integrazione giudiziale della motivazione; violazione degli artt. 51 l. n. 47/1985 e 2 d.m. 10 luglio 1977 quanto al computo della superficie; error in iudicando e violazione dell’art. 34 c.p.a. in relazione all’art. 8 CEDU.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, riformando la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso, ha annullato l’ordine di demolizione, facendo salvo il riesercizio del potere amministrativo. Il profilo decisivo è stato individuato nella mancata previa definizione della domanda di condono presentata nel 1986 e tuttora pendente. Anche qualora l’amministrazione rilevi difformità, ampliamenti, nuovi manufatti o questioni relative alla destinazione d’uso e alla superficie, deve prima concludere il procedimento di condono, verificando se e in quale misura l’immobile sia condonabile e se le opere ulteriori incidano sulla sanabilità. Non è consentito fondare la demolizione sulla mera previsione dell’esito negativo del condono, né il giudice può sostituirsi all’amministrazione con una prognosi sull’esito di un procedimento non ancora definito. Solo dopo l’eventuale diniego del condono potranno essere adottate le sanzioni edilizie ordinarie per le opere non sanate. Le ulteriori censure sono rimaste assorbite. Roma Capitale è stata condannata al pagamento delle spese del doppio grado, liquidate in complessivi euro 4.000, oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 35, comma 12, l. n. 47/1985

  in pendenza del procedimento di condono sono ammessi solo lavori di completamento dell’opera stessa

  La domanda di condono presuppone la permanenza dell’opera da regolarizzare; non è consentita la sua sostituzione con un nuovo manufatto, anche se identico per volume, sagoma e superficie.

• art. 38, comma 1, l. n. 47/1985

  fino alla definizione delle domande di condono edilizio eventualmente presentate tutti i provvedimenti amministrativi adottati ed adottandi aventi a oggetto sanzioni per abusi edilizi devono intendersi sospesi

  La pendenza della domanda di condono impone la sospensione dei provvedimenti sanzionatori edilizi fino alla sua definizione.

• art. 44 l. n. 47/1985

  fino alla definizione delle domande di condono edilizio eventualmente presentate tutti i provvedimenti amministrativi adottati ed adottandi aventi a oggetto sanzioni per abusi edilizi devono intendersi sospesi

  La disciplina del condono impedisce l’adozione o l’esecuzione di sanzioni edilizie definitive prima della conclusione del procedimento di sanatoria.

• art. 34, comma 1, lett. c), c.p.a.

  Richiamato dall’appellante in relazione alla violazione dell’art. 8 CEDU; la decisione accoglie l’appello per la pendenza del condono, senza esaminare autonomamente tale censura.

• art. 34, comma 2, c.p.a.

  Richiamato dall’appellante per contestare l’integrazione della motivazione dell’ordine di demolizione da parte del giudice; il relativo profilo è rimasto assorbito dall’accoglimento per la mancata definizione del condono.

• art. 8 CEDU

  Invocato in relazione alla tutela dell’abitazione e alla proporzionalità della demolizione; il giudice non ha deciso autonomamente la questione, ritenendo assorbente la pendenza della domanda di condono.

Massime di principio

• Sono illegittimi gli ordini di demolizione adottati mentre è pendente una domanda di condono edilizio, se il procedimento di sanatoria non è stato previamente definito dall’amministrazione competente.
• La pendenza del condono impone all’amministrazione di verificare preliminarmente la corrispondenza tra l’opera esistente e quella oggetto della domanda, comprese eventuali difformità, ampliamenti, mutamenti di destinazione d’uso o manufatti ulteriori; soltanto all’esito di tale verifica può essere stabilito quali opere siano condonabili e quali restino assoggettate alle sanzioni ordinarie.
• L’amministrazione non può adottare la demolizione sulla base del solo prevedibile esito negativo della domanda di condono; né il giudice può formulare una prognosi sostitutiva sull’esito di un procedimento amministrativo non ancora concluso.
• Durante il procedimento di condono l’opera da regolarizzare deve permanere; sono consentiti soltanto lavori di completamento, mentre la sostituzione dell’opera con un nuovo manufatto non è ammessa, anche quando il nuovo manufatto abbia identici volume, sagoma e superficie.
• Solo dopo la definizione negativa della domanda di condono l’amministrazione può adottare, per le opere non sanate, i provvedimenti repressivi previsti dalla disciplina ordinaria in materia edilizia.

Come è indicizzato