Cassazione Civile, Ordinanza n. 07288/2026 del 26/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 23 luglio 2012. La promissaria acquirente ha dedotto che l'immobile promesso in vendita risultava gravato da una trascrizione pregiudizievole, nonostante la garanzia di libertà da pesi prestata dal promittente venditore, e ha chiesto la risoluzione del preliminare per grave inadempimento della controparte, con condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. Il Tribunale ha accolto la domanda e la Corte d'appello ha confermato, rilevando anche che la parte acquirente aveva diffidato il venditore a liberare l'immobile e, non avendo ottenuto ciò, aveva manifestato la volontà di recedere e di ottenere il doppio della caparra. In cassazione il venditore ha proposto due motivi: con il primo ha dedotto violazione degli artt. 1385 e 1453 c.c., sostenendo che chi agisce per la risoluzione non potrebbe contemporaneamente avvalersi del recesso e pretendere il doppio della caparra; con il secondo ha denunciato violazione dell'art. 112 c.p.c. e degli artt. 1277 e 1385 c.c., contestando la rivalutazione monetaria riconosciuta sull'importo dovuto a titolo di doppia caparra, trattandosi a suo dire di debito di valuta e non di valore.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ritenendo che la domanda giudiziale di risoluzione fosse stata interpretata dai giudici di merito come diretta ad accertare il grave inadempimento del promittente venditore, presupposto necessario sia della risoluzione sia del legittimo recesso ex art. 1385 c.c., già comunicato stragiudizialmente dalla parte non inadempiente. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, avendo ad oggetto una somma di denaro determinata, costituisce debito di valuta e che, quindi, interessi e maggior danno da svalutazione possono essere riconosciuti solo alle condizioni dell'art. 1224 c.c., cioè se allegati e provati. La sentenza impugnata è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione, che dovrà riesaminare la questione attenendosi a tale principio e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La parte non inadempiente può, in presenza di grave inadempimento della controparte, esercitare il recesso e pretendere il doppio della caparra confirmatoria; la pretesa risarcitoria si fonda sulla funzione forfetaria e predeterminata della caparra.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione è utilizzabile per far accertare il grave inadempimento, presupposto anche del recesso ex art. 1385 c.c.; non è incompatibile, nel caso concreto, con l'effetto solutorio già fatto valere.

• art. 112 c.p.c.

  Il motivo è stato evocato per contestare la conferma della rivalutazione monetaria; la Corte ha risolto la questione qualificando il credito come debito di valuta e verificando la corretta applicazione delle regole sulle conseguenze economiche.

• art. 1277 c.c.

  Richiamato per sostenere che il debito da restituzione della doppia caparra è un'obbligazione pecuniaria soggetta al principio nominalistico.

• art. 1224 c.c.

  Il maggior danno da svalutazione monetaria sul debito di valuta non è automatico e deve essere allegato e provato; gli interessi e l'eventuale maggior danno seguono la disciplina dell'articolo.

Massime di principio

• La domanda giudiziale di risoluzione del preliminare, quando sia finalizzata ad accertare il grave inadempimento della controparte, può coesistere con il recesso già esercitato stragiudizialmente ex art. 1385 c.c., se la pretesa della parte non inadempiente è comunque diretta a ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria quale conseguenza predeterminata dell'inadempimento.
• Ai fini della tutela di cui all'art. 1385 c.c., non è decisiva la sola qualificazione formale della domanda, ma la sostanza dell'azione: ciò che rileva è che sia dedotto e accertato il grave inadempimento che giustifica lo scioglimento del vincolo e la pretesa sul doppio della caparra.
• La restituzione del doppio della caparra confirmatoria, avendo ad oggetto una somma di denaro determinata, integra un debito di valuta e non di valore.
• Sul debito di valuta derivante dalla restituzione del doppio della caparra, la rivalutazione monetaria non è dovuta automaticamente; il maggior danno da svalutazione può essere riconosciuto solo se allegato e provato secondo l'art. 1224 c.c.

Come è indicizzato