Cassazione Civile, Sentenza n. 16048/2020 del 28/07/2020

Esito

La controversia

La ricorrente chiedeva l'accertamento della piena ed esclusiva proprieta' del lastrico solare soprastante il suo immobile e la rimozione di un lucernario aperto da precedenti acquirenti, sostenendo che nel rogito del 28 aprile 1983 si era riservata espressamente la proprieta' del lastrico. I convenuti (poi acquirenti dell'appartamento) chiedevano in via riconvenzionale l'accertamento della proprieta' dell'appartamento comprensivo di accessori e delle proporzionali quote sulle parti comuni. Il Tribunale di primo grado e la Corte d'appello hanno respinto la domanda della Novelli e hanno invece dichiarato il diritto di proprieta' dei Soggiu-Dinato sull'appartamento comprensivo delle quote delle parti comuni. In appello la Corte ha ritenuto che le riserve di proprieta' fatte dal primo atto non risultassero opponibili ai terzi perche' non risultanti dalla nota di trascrizione e non richiamate nell'atto di vendita successivo. In Cassazione la ricorrente ha denunciato nullita' per vizio di contraddittorio per mancata partecipazione di tutti i condomini e ha lamentato erronea applicazione delle norme sul condominio e sulla opponibilita' della riserva di proprieta' deducendo l'esistenza di un atto costitutivo che le avrebbe attribuito il lastrico solare in proprieta' esclusiva.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi: il primo per mancata produzione del verbale d'udienza (e comunque privo di riscontro probatorio) e per difetto di interesse rispetto alla domanda riconvenzionale; il secondo per difetto di specificita' e per mancata produzione degli atti (rogiti) indicati come decisivi. Il giudice di legittimita ha confermato il principio che, ai fini dell'opponibilita' ai terzi, rileva il contenuto della nota di trascrizione e che riserve non indicate nella trascrizione non possono essere fatte valere nei confronti degli acquirenti successivi. Di conseguenza resta valido l'accertamento di proprieta' dell'appartamento e delle relative quote di comproprieta' riconosciuto ai resistenti. Non sono state compensate spese processuali per l'assenza di difesa degli intimati. E' stata altresi' segnalata l'eventuale integrazione del contributo unificato a carico del ricorrente ai sensi dell'art. 13 d.p.r. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.

  Richiamato quale parametro per censurare la decisione per vizio di motivazione o nullita' derivante da error in procedendo; la Corte ha ritenuto il motivo di nullita' per contraddittorio inammissibile per mancata produzione documentale richiesta (art. 366 n.6) e privo di riscontro probatorio

• art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.

  Invocato per denuncia di violazione di norme di diritto sostanziale; la Corte ha ritenuto il motivo inammissibile per difetto di specificita' e per mancata produzione degli atti necessari a valutare la presunta deroga alla comunione del lastrico

• art. 366, n. 6, cod. proc. civ.

  Prescrive l'indicazione specifica degli atti su cui si fonda il ricorso; la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo che non ha prodotto il verbale di udienza invocato e non ha dato la precisa indicazione/documentazione richiesta

• art. 369, comma 2, n. 4 e comma 3, cod. proc. civ.

  Regolano la produzione del fascicolo d'ufficio e la trasmissione degli atti; la Corte ha osservato che la richiesta di trasmissione del fascicolo non solleva dall'onere di indicare specificamente gli atti e i documenti necessari al loro reperimento

• artt. 101 e 102, cod. proc. civ.

  Richiamati in relazione alla nullita' per vizio del contraddittorio; la Corte ha ritenuto che, anche con riferimento a tali norme, la censura era inammissibile e, comunque, priva di riscontro probatorio

• art. 1117 cod. civ.

  Norma che presuppone la comunione delle parti comuni dell'edificio salvo diversa indicazione nell'atto costitutivo; la Corte ha richiamato il principio secondo cui per superare la presunzione di condominialita' occorre fare riferimento al primo atto dispositivoe alla relativa trascrizione, non a meri riferimenti nel ricorso

• art. 2650 cod. civ.

  Richiamata tra le norme sul trasferimento della proprieta' e pubblicita' immobiliare; la Corte ha valorizzato la funzione della trascrizione e della nota di trascrizione ai fini dell'opponibilita' ai terzi

• art. 2659, comma 1, n. 2, cod. civ.

  Norma in materia di pubblicita' immobiliare e trascrizione; la Corte ha sottolineato che ai terzi puo' essere opponibile solo quanto risulta dalla nota di trascrizione

• art. 2665 cod. civ.

  Richiamata nell'ambito delle norme sulla pubblicita' degli atti immobiliari; la Corte ha applicato il principio che le riserve non trascritte non sono opponibili ai successivi acquirenti

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 115/2002

  Norma richiamata in ordine all'obbligo di versamento del contributo unificato; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per un eventuale ulteriore versamento a carico del ricorrente

Massime di principio

• Per far valere una riserva di proprieta' o una deroga alla presunzione di condominialita' e' essenziale che la riserva risulti dalla nota di trascrizione o sia altrimenti opponibile ai terzi; le mere clausole nel titolo non trascritte possono risultare inefficaci nei confronti degli acquirenti successivi
• In cassazione i motivi che lamentano vizi procedurali o errors in procedendo richiedono la specifica indicazione e produzione degli atti ritenuti decisivi (art. 366 e 369 c.p.c.); la mancata produzione rende il motivo inammissibile
• La partecipazione di tutti i condomini e' richiesta solo quando si chieda il riconoscimento della proprieta' esclusiva su una parte che, in assenza di tale riconoscimento, sarebbe di proprieta' comune; la necessita' di litisconsorti va valutata in relazione alla domanda effettivamente proposta
• Nelle controversie su quote e parti comuni la verifica del primo atto dispositivoe della relativa pubblicita' (trascrizione) e' determinante per stabilire la proprieta' esclusiva o la comunione
• In sede di impugnazione e specie in Cassazione e' fondamentale la specificita' del motivo: indicare e depositare i documenti e i rogiti richiamati e' requisito preliminare perche' la Corte possa esaminare la questione di diritto sostanziale
• L'assenza di difesa degli intimati puo' influire sulle spese processuali ma non sulla correttezza della statuizione di merito quando il ricorso e' infondato o inammissibile