Cassazione Civile, Ordinanza n. 05898/2026 del 16/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla revisione catastale di un fabbricato urbano, inizialmente denunciato tramite DOCFA come unità collabente di categoria F/2 dopo la variazione di destinazione e la soppressione di alcuni subalterni. L’Ufficio aveva invece rettificato il classamento, mantenendo le precedenti categorie e notificando avvisi di accertamento catastale. Il contribuente aveva ottenuto in primo grado un accoglimento solo parziale, mentre in appello la CTR aveva ritenuto che gli immobili dovessero essere iscritti in categoria F/2 per il loro stato di forte degrado, con annullamento degli avvisi. In cassazione l’Agenzia ha dedotto: 1) violazione delle norme processuali del contenzioso tributario per avere la CTR valorizzato una memoria con documentazione e perizia depositata tardivamente rispetto al termine di cui all’art. 32 d.lgs. 546/1992; 2) violazione della disciplina catastale sugli immobili collabenti, sostenendo che un fabbricato già classato non possa diventare F/2 per la sola mancata manutenzione, in assenza di eventi fisici, abbandono socioeconomico o di caratteristiche strutturali di grave degrado, e che la destinazione urbanistica o un piano di recupero comunale siano irrilevanti ai fini catastali.

La decisione

La Corte ha respinto entrambi i motivi. Ha ritenuto, quanto al primo, che la decisione di merito non risultasse effettivamente fondata in modo decisivo sulla memoria tardiva e sui documenti ivi contenuti, ma sulla documentazione complessivamente in atti e sulla sentenza di primo grado. Quanto al secondo, ha affermato che, ai fini dell’attribuzione della categoria F/2, rileva la situazione oggettiva del bene: l’accentuato degrado che lo renda inidoneo a produrre reddito catastale. Lo stato di collabenza prescinde dalle ragioni soggettive che vi hanno condotto e non può essere escluso solo perché il deterioramento dipenda da mancata manutenzione. La Cassazione ha quindi confermato la sentenza d’appello e condannato l’Agenzia alla rifusione delle spese.

Norme richiamate

• art. 32 d.lgs. 546/1992

  Il termine per il deposito di memorie e documenti è richiamato come regola processuale, ma la sua violazione non incide se la decisione di merito non risulta effettivamente fondata sulla documentazione tardiva.

• art. 61 d.lgs. 546/1992

  Richiamato insieme all’art. 32 e all’art. 156 c.p.c. come norma processuale dedotta a fondamento della censura.

• art. 156 c.p.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la nullità della decisione per uso di documentazione tardiva; la Corte ne esclude la rilevanza concreta nel caso.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La Corte ritiene corretta la deduzione di violazione di legge per la censura sulla qualificazione catastale, trattandosi di interpretazione della normativa e non di mera rivalutazione del fatto.

• art. 3, comma 2, d.m. 2 gennaio 1998, n. 28

  La disposizione è letta nel senso che le unità collabenti sono quelle costruzioni inidonee a produrre reddito a causa di un accentuato livello di degrado; la rilevanza è oggettiva e riferita allo stato di fatto del bene.

• artt. 8 e 9 r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652

  Richiamati dalla ricorrente per sostenere che il sistema catastale presuppone la considerazione delle spese e perdite del capitale fondiario; la Corte esclude che da tali norme discenda un obbligo del proprietario di mantenere il bene per evitare la collabenza catastale.

• artt. 15, 19, 20 e 23 d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142

  Norme del sistema catastale richiamate a sostegno della tesi restrittiva dell’Agenzia; la Corte ribadisce che il classamento dipende dalla realtà oggettiva dell’immobile.

• art. 42 Cost.

  Richiamato in relazione alla proprietà immobiliare per escludere che dall’assetto costituzionale derivi un dovere generale di restare proprietario o di sostenere manutenzioni per evitare la perdita di redditività del bene.

• artt. 674-675 c.p.

  Richiamati incidentalmente per indicare che solo ragioni di pubblica incolumità possono ostare, sul piano generale, a una scelta del proprietario di non sostenere determinate spese manutentive.

Massime di principio

• Ai fini dell’attribuzione della categoria catastale F/2, ciò che conta è lo stato oggettivo e attuale del bene: se il fabbricato è in condizioni di accentuato degrado tali da renderlo ordinariamente incapace di produrre reddito, può essere qualificato come collabente indipendentemente dalle cause soggettive del degrado.
• La collabenza catastale non richiede che il deterioramento derivi necessariamente da eventi straordinari o da fenomeni fisici esterni; può derivare anche da mancata manutenzione, se questa ha determinato un degrado oggettivo sufficiente.
• Nel processo tributario, la violazione delle regole sul deposito di documenti è decisiva solo se la decisione impugnata risulta effettivamente basata su quella produzione tardiva; altrimenti la doglianza resta ininfluente.
• È corretto denunciare come violazione di legge l’erronea interpretazione delle norme sul classamento catastale quando i fatti storici non sono controversi e il contrasto riguarda il significato e la portata applicativa della disciplina.
• Le destinazioni urbanistiche e i piani di recupero non vincolano automaticamente l’accertamento catastale, ma possono essere richiamati solo come elementi fattuali di conferma di una situazione oggettiva di degrado del bene.

Come è indicizzato