Cassazione Civile, Ordinanza n. 28218/2021 del 14/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da quattro contratti preliminari di compravendita immobiliare. Il promissario acquirente aveva agito chiedendo la risoluzione per inadempimento dei preliminari e la condanna dei promittenti venditori al doppio della caparra confirmatoria, deducendo il mancato adempimento degli obblighi preparatori alla stipula del definitivo, in particolare la mancata consegna della documentazione relativa alla sanatoria dell'immobile nonostante vari rinvii del rogito concordati proprio per consentirne il completamento. I promittenti venditori si erano difesi chiedendo in via riconvenzionale la risoluzione dei contratti per la mancata presentazione dell'acquirente al rogito, oltre al rilascio dell'immobile e al pagamento di una indennità di occupazione, sostenendo che l'acquirente avesse occupato abusivamente il bene. In appello veniva accolto solo il rilascio dell'immobile, mentre era rigettata la domanda di indennità perché, secondo la corte territoriale, l'occupazione era stata inizialmente autorizzata da un atto del 31 marzo 2003 che attribuiva al promissario acquirente un diritto di uso e abitazione fino al completamento della documentazione necessaria. Con il ricorso per cassazione i venditori denunciavano violazione degli artt. 2043, 2051 e 2056 c.c. per avere la corte d'appello escluso il diritto all'indennità di occupazione, non considerando che l'occupazione, inizialmente legittima, era divenuta senza titolo dalla data in cui l'acquirente aveva domandato giudizialmente il recesso dal contratto; il secondo motivo, assorbito, censurava la mancata liquidazione equitativa del danno ai sensi degli artt. 2056, comma 2, e 1226 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo manifestamente fondato, e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha precisato che l'occupazione dell'immobile, originariamente legittima per effetto del consenso scritto dei promittenti venditori, è divenuta priva di titolo dal momento della proposizione della domanda giudiziale con cui il promissario acquirente aveva esercitato il recesso dal contratto nei confronti dei promittenti venditori inadempienti; da tale data deve essere computata l'indennità di occupazione. È stata esclusa l'applicazione automatica della regola seguita in altra ipotesi, relativa al recesso per inadempimento del promissario acquirente.

Norme richiamate

• art. 2043 c.c.

  richiamato come norma di responsabilità aquiliana a sostegno della domanda di indennità per occupazione sine titulo, ma la Corte fonda la decisione sul mutamento del titolo dell'occupazione a seguito del recesso giudiziale.

• art. 2051 c.c.

  richiamato unitamente all'art. 2043 c.c. per la pretesa risarcitoria/indennitaria connessa all'occupazione dell'immobile senza titolo.

• art. 2056 c.c.

  richiamato per la liquidazione del danno da occupazione; il secondo motivo lamentava la mancata valutazione equitativa del danno.

• art. 2056, comma 2, c.c.

  invocato nel secondo motivo per la liquidazione secondo equità del danno, motivo poi assorbito.

• art. 1226 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per la liquidazione equitativa del danno non altrimenti provabile.

Massime di principio

• Quando l'occupazione di un immobile è inizialmente consentita dal proprietario o dal promittente venditore, il titolo legittimante può venir meno per effetto dell'esercizio giudiziale del recesso o di altra iniziativa che faccia cessare il rapporto, con conseguente decorrenza da quel momento dell'eventuale indennità per occupazione senza titolo.
• La decorrenza dell'indennità di occupazione deve essere individuata in base al momento in cui l'occupazione perde la sua legittimazione, e non necessariamente nella data di consegna del bene; la soluzione dipende dalla specifica posizione delle parti e dalla causa dell'inadempimento.
• La regola elaborata per il recesso del promissario acquirente che restituisce un bene consegnato alla conclusione del preliminare non è automaticamente estensibile al diverso caso in cui sia stato accertato l'inadempimento dei promittenti venditori.
• Il giudice di merito deve verificare in concreto il titolo dell'occupazione dell'immobile e il momento in cui esso cessa, poiché da tale verifica dipende sia la debenza sia la decorrenza dell'indennità o del risarcimento per occupazione sine titulo.

Come è indicizzato