Cassazione Civile, Ordinanza n. 18232/2026 del 06/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un’esecuzione immobiliare promossa su alcuni immobili ipotecati a garanzia di un mutuo fondiario. I proprietari originari avevano venduto a una terza soggetta un appartamento del compendio, ma nell’atto di compravendita e nella trascrizione risultava anche la particella del terreno con capannone, poi pignorata dai creditori. I coniugi proprietari hanno proposto opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., sostenendo che la menzione della particella fosse frutto di errore materiale e che il bene non fosse stato validamente trasferito. Il tribunale ha rigettato l’opposizione; la corte d’appello ha invece accolto l’impugnazione, valorizzando la reale volontà negoziale e l’errore catastale, e accertando la proprietà esclusiva della particella in capo agli opponenti. La cessionaria del credito ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione degli artt. 2644 e 2665 c.c. e dell’art. 619 c.p.c., per avere la corte territoriale limitato l’indagine alla titolarità sostanziale e alla volontà delle parti, invece di verificare l’opponibilità del diritto al creditore procedente sulla base delle risultanze dei registri immobiliari e della nota di trascrizione; 2) violazione dell’art. 1362, commi 1 e 2, c.c., per avere la corte d’appello interpretato il contratto prescindendo dal dato letterale e dai criteri ermeneutici legali, dando peso a elementi successivi e comunque non opponibili ai terzi.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi, ha cassato la sentenza d’appello e, ritenendo non necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito ex art. 384 c.p.c. respingendo l’appello contro la sentenza di primo grado. In sostanza ha ripristinato il rigetto dell’opposizione di terzo e la legittimità del pignoramento sulla particella 1284 sub 5, affermando che, nei confronti dei creditori, quel bene risultava formalmente entrato nel patrimonio della debitrice sulla base della trascrizione. Le spese del grado di appello sono state compensate, mentre la resistente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 619 c.p.c.

  Nell’opposizione di terzo all’esecuzione immobiliare, la verifica della prevalenza del diritto del terzo va compiuta in chiave di opponibilità verso i creditori procedenti, non solo in base al rapporto interno tra le parti del contratto.

• art. 2644 c.c.

  Le risultanze della pubblicità immobiliare sono decisive per stabilire l’opponibilità ai terzi degli atti traslativi e delle vicende incompatibili, nei limiti della priorità delle trascrizioni.

• art. 2665 c.c.

  Gli errori o le incertezze della nota non possono essere opposti al terzo che abbia confidato nella pubblicità immobiliare quando la realtà giuridica apparente sia stata creata dagli stessi interessati.

• art. 1362 c.c.

  L’interpretazione secondo la comune intenzione delle parti e il comportamento successivo è utilizzabile nei rapporti inter partes, ma non può prevalere sul contenuto risultante dalla trascrizione quando siano coinvolti terzi creditori.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte ha deciso nel merito, senza rinvio, poiché la causa era matura e non richiedeva ulteriori accertamenti di fatto.

Massime di principio

• Nell’opposizione di terzo all’esecuzione immobiliare, il giudice deve verificare se il diritto del terzo sia opponibile al creditore procedente sulla base delle risultanze dei registri immobiliari, non limitandosi a ricostruire la volontà reale delle parti del contratto.
• La comune intenzione dei contraenti, gli errori materiali nell’atto e i comportamenti successivi possono rilevare tra le parti del negozio, ma non possono essere opposti al terzo creditore quando contrastino con una pubblicità immobiliare regolarmente formata.
• Chi ha concorso a creare, mediante trascrizioni o iscrizioni ipotecarie, una realtà giuridica apparente non può poi opporre ai creditori un errore interno non pubblicizzato, in applicazione del principio di autoresponsabilità.
• Nel giudizio ex art. 619 c.p.c. la funzione della tutela è sottrarre all’esecuzione beni non aggredibili dal creditore; se però il bene risulta formalmente e validamente compreso nella sfera patrimoniale del debitore secondo la sequenza delle formalità pubblicitarie, l’opposizione va respinta.

Come è indicizzato