Sentenza del 07/10/2015 n. 20031 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il contribuente contestava la revoca delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, sostenendo che il nuovo immobile non fosse un'abitazione di lusso. In particolare, affermava che dovesse applicarsi il criterio relativo alla superficie coperta previsto dall'art. 5 del D.M. 2 agosto 1969, che il locale seminterrato non dovesse essere conteggiato perché non abitabile, che la superficie utile fosse inferiore a 240 mq, che la base imponibile dell'imposta di registro dovesse essere determinata con i criteri di valutazione automatica e che le sanzioni dovessero essere eliminate. Contestava inoltre l'insufficiente motivazione della sentenza d'appello e il mancato espletamento di una CTU.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha confermato che, per verificare se l'immobile sia di lusso e quindi escluso dalle agevolazioni prima casa, la superficie utile deve essere calcolata sulla superficie globale risultante dall'atto di acquisto, detraendo soltanto balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina. Il locale seminterrato, non rientrando tra tali esclusioni, deve essere computato anche se privo dei requisiti di abitabilità. I giudici di merito avevano accertato una superficie complessiva di 568 mq, di cui 198 mq coperti e 370 mq scoperti, ritenendo così integrati i requisiti dell'immobile di lusso. La Corte ha inoltre ritenuto corretta la considerazione del prezzo effettivamente pattuito ai fini dell'accertamento del valore venale e ha escluso l'obbligo del giudice di rispondere analiticamente a ogni singola argomentazione. Le agevolazioni sono quindi rimaste revocate, con applicazione di interessi e sanzioni; il ricorrente è stato condannato anche alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 2.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte I, art. 1, Nota II-bis

  Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa non spettano, secondo la disciplina applicata nella controversia, quando l'immobile acquistato possiede caratteristiche di abitazione di lusso.

• D.M. 2 agosto 1969, artt. 5 e 6

  La superficie utile complessivamente superiore a mq. 240 costituisce criterio per individuare un'abitazione di lusso, calcolata detraendo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina.

  La superficie utile va determinata considerando l'estensione globale risultante dall'atto di acquisto e sottraendo esclusivamente le superfici espressamente indicate. Un locale seminterrato non è automaticamente escluso dal conteggio per il solo fatto di non essere abitabile.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 20 e 51, comma 2

  Ai fini dell'imposta di registro, l'accertamento del valore venale deve considerare il prezzo effettivo pattuito e l'intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto, interpretato complessivamente.

• Art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione dei fatti già accertati dal giudice di merito quando la motivazione è logica e formalmente corretta.

Massime di principio

• Per verificare la spettanza delle agevolazioni prima casa, occorre applicare i criteri normativi sulle abitazioni di lusso vigenti per il caso concreto, senza estenderli analogicamente né introdurre requisiti non previsti.
• Nel calcolo della superficie utile rilevano, in linea generale, tutti gli ambienti compresi nell'estensione globale dell'immobile, inclusi i locali seminterrati, salvo che rientrino nelle categorie espressamente escluse dalla norma.
• La mancanza di abitabilità o l'altezza inferiore ai requisiti ordinari non esclude necessariamente un locale dal calcolo della superficie utile ai fini fiscali.
• Quando il giudice di merito ha accertato con motivazione coerente che l'immobile supera la soglia prevista, la Corte di cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella di merito.
• La revoca dell'agevolazione può comportare il recupero della maggiore imposta, degli interessi e delle sanzioni; è quindi opportuno verificare le caratteristiche dimensionali dell'immobile prima dell'acquisto e documentare analiticamente le superfici.
• Il giudice non è tenuto a confutare una per una tutte le argomentazioni delle parti, purché la decisione esponga un percorso logico e sufficiente fondato sugli elementi ritenuti decisivi.