Cassazione Civile, Ordinanza n. 07091/2026 del 25/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'Amministrazione finanziaria ha contestato alla contribuente una plusvalenza tassabile derivante da un contratto di permuta avente ad oggetto un terreno di sua proprietà, in parte ceduto in cambio di unità immobiliari da costruire. In primo grado il ricorso era stato accolto; in appello, invece, la CTR aveva accolto l'impugnazione dell'Ufficio, ritenendo corretto il metodo di calcolo della plusvalenza e, soprattutto, facendo decorrere il termine di decadenza dell'azione accertatrice dal momento della consegna degli immobili costruiti. Con il ricorso per cassazione la contribuente ha dedotto: (1) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., sostenendo che la CTR avesse frainteso la perizia e la distinzione catastale tra terreni e particelle poi passate al catasto fabbricati; (2) violazione degli artt. 1555 e 1472 c.c. e dell'art. 1, comma 132, l. n. 208/2015, per avere la CTR individuato il momento di decorrenza della decadenza ex art. 43 d.P.R. n. 600/1973 nella consegna del bene costruito, anziché nel momento in cui la cosa futura viene ad esistenza e si verifica il trasferimento del corrispettivo della permuta.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, ritenendo che la CTR non avesse affatto ignorato il fatto dedotto, ma avesse correttamente riferito il valore periziato dell'intera area all'intera estensione di mq 4628, usando poi quel valore unitario per calcolare il valore del solo terreno (mq 3611) e la conseguente plusvalenza. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che, nelle permute di cosa presente contro cosa futura, il presupposto impositivo si realizza quando la cosa futura viene ad esistenza, momento che coincide con l'effetto traslativo ex art. 1472 c.c.; pertanto, ai fini del termine decadenziale di cui all'art. 43 d.P.R. n. 600/1973, occorre verificare la data di conclusione dell'edificazione e non la successiva consegna degli immobili. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria della Campania, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  omesso esame di un fatto decisivo

  il motivo è infondato perché la CTR non ha omesso un fatto decisivo, ma ha esaminato coerentemente i dati fattuali rilevanti

• art. 1555 c.c.

  nella permuta si applica, per il trasferimento della cosa futura, la disciplina dell'art. 1472 c.c.

• art. 1472 c.c.

  l'effetto traslativo della cosa futura si produce quando la cosa viene ad esistenza; in quel momento si realizza anche il presupposto impositivo nella permuta di terreno contro fabbricato da costruire

• art. 1, comma 132, l. n. 208/2015

  richiamato dalla ricorrente nel quadro della disciplina della permuta di cosa futura, ma non decisivo ai fini della soluzione; la Corte fonda la decisione sull'art. 1472 c.c. e sulla giurisprudenza precedente

• art. 43 d.P.R. n. 600/1973

  il termine di decadenza va verificato avendo riguardo al momento in cui si realizza il presupposto impositivo, ossia la venuta ad esistenza della cosa futura

• art. 43 d.P.R. n. 600/1973

  non decorre dalla consegna dell'immobile costruito, ma dalla sua venuta ad esistenza quale momento traslativo e impositivo

Massime di principio

• Nella permuta di un terreno con un fabbricato da costruire, il trasferimento del corrispettivo in capo al cedente si perfeziona quando la cosa futura viene ad esistenza, cioè quando il processo edificatorio ha raggiunto le sue componenti essenziali.
• Ai fini della decadenza dell'Amministrazione dall'azione di accertamento, il dies a quo coincide con il momento di realizzazione del presupposto impositivo e non con eventuali atti successivi di consegna del bene.
• In sede di legittimità, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando la sentenza impugnata mostra di aver considerato il dato fattuale richiamato, ancorché ne abbia tratto una diversa conclusione giuridica o valutativa.
• Nel calcolo di una plusvalenza da permuta occorre distinguere tra il valore dell'intera area ceduta e il valore del solo terreno effettivamente oggetto di cessione, quando parte dell'area sia riferita a fabbricati o pertinenze separatamente considerati.

Come è indicizzato