Cassazione Civile, Ordinanza n. 19925/2022 del 21/06/2022

Esito

La controversia

Il proprietario di una porzione immobiliare acquistata con atto del 16 marzo 2000 ha agito per ottenere la costituzione coattiva di una servitù di passaggio in favore del proprio fondo, sostenendo che l’immobile fosse privo di accesso alla via pubblica dopo interventi edilizi eseguiti nel 1999 che avevano aperto un varco pedonale tra il fondo acquistato e un’area confinante di proprietà altrui, allora condotta in locazione dallo stesso attore. La domanda è stata respinta nei gradi di merito perché la corte territoriale ha ritenuto applicabile l’art. 1054 c.c., cioè la disciplina del passaggio coattivo del fondo divenuto intercluso per effetto di alienazione o divisione, affermando che il diritto avrebbe potuto essere fatto valere solo nei confronti del dante causa e non dei vicini estranei al titolo traslativo. Con il ricorso per cassazione sono stati proposti due motivi: nullità della sentenza per mancanza di motivazione, perché il giudice di merito avrebbe erroneamente affermato che l’interclusione dipendeva dalla vendita pur trattandosi di un fatto oggettivo preesistente; e violazione delle norme in materia di servitù, per avere la corte applicato l’art. 1054 c.c. invece dell’art. 1051 c.c., non considerando che il fondo era già intercluso prima dell’atto di acquisto e che l’interclusione non era conseguenza della vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto congiuntamente i due motivi, ritenendoli manifestamente fondati. Ha affermato che l’art. 1054 c.c. presuppone che il fondo diventi intercluso per effetto di alienazione a titolo oneroso o divisione, in presenza della residua porzione del fondo del venditore avente accesso diretto alla strada e ancora disponibile all’alienante o ai suoi eredi. Nel caso concreto, invece, l’interclusione era già esistente al momento dell’acquisto, essendo il fondo rimasto senza accesso alla via pubblica a seguito di modifiche edilizie del 1999 e potendo essere raggiunto solo attraverso una porzione in locazione e non appartenente al venditore. Perciò la fattispecie è stata ritenuta estranea all’art. 1054 c.c. e non è stato possibile negare il diritto del proprietario a rivolgersi ai vicini ex art. 1051 c.c. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Venezia in diversa composizione per nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1054 c.c.

  "interclusione dipendente dalla vendita"; "alienazione a titolo oneroso o di divisione"

  si applica solo quando il fondo diventa intercluso per effetto dell’alienazione o della divisione, e presuppone che l’alienante conservi una porzione residua con accesso diretto alla strada; il diritto di passaggio va chiesto anzitutto all’altro contraente e non ai vicini estranei al titolo, salvo impossibilità di agire contro di esso.

• art. 1051 c.c.

  "criteri di brevità e di minor aggravio"

  resta la disciplina applicabile quando l’interclusione non deriva dalla vendita o dalla divisione, consentendo la costituzione del passaggio coattivo secondo i criteri legali di scelta del percorso.

Massime di principio

• L’art. 1054 c.c. opera solo quando l’interclusione del fondo sia conseguenza immediata della vendita parziale o della divisione del bene originariamente unitario; non basta che il fondo sia intercluso al momento dell’acquisto, se tale situazione era già preesistente.
• Per poter invocare il passaggio coattivo gratuito contro l’alienante ex art. 1054 c.c., deve risultare che il venditore fosse originariamente proprietario di un fondo con accesso diretto alla strada e che la porzione ceduta sia rimasta chiusa da ogni lato per effetto dell’atto traslativo, con permanenza della residua porzione accessibile in capo all’alienante o ai suoi eredi.
• Se il fondo è già intercluso prima della vendita, o l’accesso originario dipende da una porzione non appartenente al venditore, la fattispecie non ricade nell’art. 1054 c.c. e il proprietario può agire nei confronti dei fondi vicini secondo l’art. 1051 c.c., applicando i criteri di minor danno e brevità del percorso.
• Il consapevole acquisto di un fondo già intercluso non trasforma l’interclusione in un effetto della vendita ai sensi dell’art. 1054 c.c.

Come è indicizzato