Cassazione Civile, Ordinanza n. 03244/2026 del 13/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato per il trasferimento di un complesso sito a Favignana. La promittente venditrice agiva per far dichiarare l'inadempimento della promissaria acquirente e la risoluzione del preliminare, ovvero per far accertare la legittimità del proprio recesso con ritenzione della caparra confirmatoria e risarcimento del danno. La controparte spiegava riconvenzionale sostenendo che fosse invece la venditrice ad essere inadempiente, chiedendo la risoluzione del contratto, la restituzione del doppio della caparra confirmatoria e di un'ulteriore somma versata come caparra penitenziale, oltre al risarcimento del danno da mancata rivendita a terzi del compendio. Il Tribunale rigettava la domanda principale e accoglieva parzialmente la riconvenzionale, ritenendo la venditrice inadempiente per tre profili: porzione del bene appartenente al demanio, mancata trasmissione dell'attestazione comunale sulla regolarità/conformità edilizia, difformità catastali. La Corte d'appello confermava la risoluzione per inadempimento della venditrice ma modificava la statuizione sulla caparra, ordinando la restituzione della caparra confirmatoria; rigettava il risarcimento del danno per difetto di prova e liquidava le spese di appello. Il ricorso principale censurava: omesso esame della lettera dell'agenzia immobiliare relativa a una proposta di acquisto a prezzo maggiore; motivazione apparente sull'asserita genericità di tale documento; violazione dell'art. 2697 c.c. e delle regole sulle prove, lamentando che la Corte avesse negato il danno da lucro cessante e la rilevanza della non contestazione; infine errata liquidazione delle spese di appello per mancato riconoscimento della fase istruttoria e per errata determinazione del valore della causa. Il ricorso incidentale contestava invece la qualificazione come essenziale del termine per la consegna dei documenti e deduceva omessa pronuncia su alcuni profili relativi alla documentazione e sulla natura della risoluzione. La Cassazione ha ritenuto infondati i primi tre motivi del ricorso principale e integralmente infondato il ricorso incidentale, ma ha accolto il quarto motivo del ricorso principale relativo alle spese di lite, cassando la sentenza limitatamente a tale punto e rinviando alla Corte d'appello in diversa composizione per la rideterminazione delle spese di appello.

La decisione

La Corte ha rigettato tre motivi del ricorso principale e tutto il ricorso incidentale; ha accolto solo il quarto motivo del ricorso principale, relativo alla liquidazione delle spese del giudizio di appello. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente a questo capo e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione, che dovrà rideterminare le spese applicando il corretto scaglione di valore e riconoscendo la fase istruttoria/trattazione, avendo in appello svolto attività istruttoria con consulenza tecnica d'ufficio. Sono state inoltre poste a carico della ricorrente incidentale le conseguenze sul contributo unificato previste dalla legge.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Delimitazione dei motivi di ricorso per cassazione: il vizio di omesso esame, la nullità per motivazione apparente, la violazione di legge e le censure sulle prove sono scrutinati entro i rigorosi limiti del giudizio di legittimità.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è deducibile solo se il giudice ha posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dai poteri officiosi; non consente di rivalutare il merito della prova.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello legale previsto o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento quando invece è soggetta a regola legale; non basta contestare la valutazione del merito.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione è nulla solo se apparente, ossia se non consente di percepire il fondamento della decisione; non è sufficiente una motivazione sintetica o non condivisa dalla parte.

• art. 2697 c.c.

  Chi chiede il risarcimento integrale del danno da inadempimento deve provare l'esistenza e l'entità del pregiudizio allegato.

• art. 2721 c.c.

  La prova testimoniale oltre i limiti di valore è rimessa a valutazione discrezionale del giudice di merito, che deve motivare sull'opportunità di ammetterla.

• art. 1457 c.c.

  Il termine può essere qualificato essenziale in base alle espressioni delle parti e alla natura/oggetto del contratto, quando risulti che oltre quel termine l'interesse perseguito sia perduto.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia sussiste solo se il giudice non decide su una domanda o eccezione effettivamente devoluta; non ricorre quando la questione sia assorbita o comunque implicitamente decisa.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i parametri legali e il corretto valore della controversia.

• art. 92 c.p.c.

  La regolazione delle spese deve rispettare i criteri legali di compensazione e liquidazione, nei limiti consentiti dalla legge.

• artt. 3, 4, 5 e 6 d.m. 10 marzo 2014, n. 55

  Ai fini della liquidazione dei compensi professionali, la fase istruttoria è dovuta anche quando in appello si svolga attività istruttoria o comunque di trattazione; il valore della causa va individuato secondo i criteri processuali applicabili al rapporto giuridico in contestazione.

• art. 12 c.p.c.

  Nelle cause relative all'esistenza, validità o risoluzione di un rapporto obbligatorio, il valore si determina in base alla parte del rapporto in contestazione; nel caso, va fatto riferimento al prezzo complessivo del preliminare oggetto di risoluzione.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  comma 1-quater e comma 1-bis

  In caso di rigetto del ricorso incidentale, sussiste l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione le censure che mirano a una diversa lettura delle prove o a una nuova valutazione del merito sono inammissibili; la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è deducibile solo in presenza di specifici errori di percezione del regime probatorio, non quando si contesti il convincimento del giudice di merito.
• La motivazione è viziata in termini di nullità solo se è meramente apparente, cioè se non consente di comprendere la ratio decidendi; una motivazione sintetica ma intelligibile è sufficiente a superare il controllo di legittimità.
• Chi agisce per il risarcimento integrale del danno da inadempimento deve allegare e provare sia l'an debeatur sia il quantum del pregiudizio; in mancanza di prova del danno, la domanda risarcitoria non può essere accolta.
• Nel preliminare di compravendita immobiliare il termine per la consegna di documenti può essere qualificato come essenziale se, dalla lettera del contratto e dalla natura dell'affare, risulti che la prestazione tardiva farebbe perdere l'utilità perseguita dalla parte interessata.
• La prova testimoniale non è un mezzo idoneo a superare esigenze di forma scritta richiesta ad substantiam per la conclusione del contratto o per atti prodromici che richiedano comunque una documentazione scritta; il giudice di merito conserva un potere discrezionale di ammissione nei limiti di legge.
• L'esistenza di una non contestazione va verificata interpretando gli atti difensivi nel loro complesso; inoltre, l'onere di contestazione opera solo rispetto a fatti già noti e specificamente allegati nel processo.
• Ai fini della risoluzione e della liquidazione delle spese, il valore della causa nelle controversie sul rapporto obbligatorio va determinato avendo riguardo alla parte del rapporto effettivamente in contestazione, e, se è in discussione l'intero contratto, al relativo valore complessivo.
• Quando in appello è svolta attività istruttoria, anche solo tramite consulenza tecnica d'ufficio o trattazione necessaria, la fase istruttoria/trattazione deve essere considerata nella liquidazione dei compensi secondo il d.m. n. 55 del 2014.

Come è indicizzato