Cassazione Civile, Sentenza n. 8579/2023 del 27/03/2023

Esito

La controversia

Controversia sulla titolarita' e sulle conseguenze di danni da infiltrazione: PATRIZIA SANTORO aveva citato il CONDOMINIO per il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni attribuite al cattivo stato di manutenzione del tetto; il Condominio contestava la proprieta' esclusiva del sottotetto invocata dall'attrice e chiedeva il rilascio dei locali. PATRIZIA SANTORO chiamava in causa il suo dante causa LUCA BONDI. BONDI sosteneva che il sottotetto fosse pertinenza dell'unita' da lui venduta a SANTORO e, in subordine, che fosse stato acquisito per usucapione. In primo grado il Tribunale aveva riconosciuto la proprieta' del sottotetto in capo a SANTORO e il risarcimento da parte del Condominio; la Corte d'Appello riformo' accertando invece la natura comune del sottotetto, condannando SANTORO al rilascio, riducendo il prezzo tra BONDI e SANTORO e condannando BONDI a restituire parte del corrispettivo, nonche' statuendo sulla corresponsione di somme per le spese processuali. BONDI impugna in Cassazione per violazione di norme civili e processuali (tra cui art. 1117 c.c., artt. 1146, 1147, 1159 c.c., e varie doglianze sulla motivazione e sull'istruttoria), mentre il Condominio presenta ricorso incidentale per omissione di pronuncia circa la richiesta di rifusione delle spese e restituzione di somme.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso principale di LUCA BONDI, confermando la correttezza della Corte d'Appello nel ritenere la natura comune del sottotetto e nel rifiutare gli acquisti per usucapione invocati da BONDI. E' stato però parzialmente accolto il ricorso incidentale del CONDOMINIO: la Corte ha rilevato un'omessa pronuncia della Corte d'Appello circa la domanda del Condominio di condannare BONDI alla rifusione delle spese e alla restituzione delle somme corrisposte in base alla precedente sentenza, ha cassato la sentenza impugnata limitatamente a tale omissione e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Torino, in diversa composizione, per decidere anche sulle spese e sulla restituzione. Inoltre la Corte ha confermato principi relativi alla valutazione dei titoli, ai presupposti dell'usucapione e ai limiti del sindacato in sede di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Usata per definire la natura comune delle parti dell'edificio: la Corte ha richiamato che la natura del sottotetto si determina prima dai titoli e, in difetto, dalle caratteristiche strutturali e funzionali, ritenendolo comune nel caso concreto.

• art. 1146 c.c.

  Richiamato in tema di accessione del possesso tra successivi possessori: la Corte d'appello ha escluso l'operativita' dell'art.1146 rispetto al titolo del dante causa in mancanza della menzione del sottotetto nel relativo atto.

• art. 1147 c.c.

  Presunzione di buona fede del possessore: la Corte territoriale ha ritenuto superata tale presunzione sulla base degli elementi fattuali (partecipazione a assemblee ove la titolarita' era contestata, corrispondenza ecc.), escludendo la buona fede di BONDI.

• art. 1159 c.c.

  Norma richiamata in relazione all'usucapione e alla buona fede: la Corte ha ritenuto non sussistenti i presupposti di usucapione per mancanza di buona fede e di titolo adeguato.

• art. 360 c.p.c. (nn. 3 e 5)

  Fondamento dei motivi di cassazione sollevati: controllo sulla violazione delle norme e sull'omesso esame di fatto decisivo. La Corte ha ricordato i limiti del sindacato di legittimità, soprattutto dopo le modifiche normative che restringono la rilevabilita' dei vizi di motivazione.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Riferiti dal ricorrente in relazione al procedimento di prova e alla motivazione della riduzione del prezzo; la Corte ha ritenuto inammissibile il motivo per mancata tempestiva deduzione nel ricorso.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato dal ricorso incidentale in relazione alla nullita' per omissione di pronuncia; la Corte ha accertato l'omessa decisione sulla domanda del Condominio e ha cassato la sentenza per quel profilo.

• art. 389 c.p.c.

  Indicato come norma applicabile dalla Corte d'appello in sede di rinvio per statuire sulle domande di restituzione delle somme e regolazione delle spese di lite.

• art. 23, comma 8-bis, d.l. n. 137/2020 (come inserito dalla l. 176/2020)

  Richiamato per la trattazione del ricorso in camera di consiglio senza discussione orale; disciplina la trattazione collegiale in vigenza dell'emergenza

• art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02

  Richiamato in merito alla possibile applicazione di un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente in caso di presupposti processuali, con verifica dell'amministrazione giudiziaria.

• L. 220/2012

  Menzionata per la modifica normativa incidentale sul regime condominiale e perche' l'art.1117 e' stato applicato nella versione antecedente alle modifiche; la Corte ha valutato la questione ratione temporis.

Massime di principio

• Per stabilire se un sottotetto e' comune o pertinenza prevalgono i titoli di proprieta'; in mancanza di titoli chiari, si valutano caratteristiche strutturali e funzionali: se il locale puo' essere autonomamente utilizzato, tende a essere comune.
• L'usucapione (art.1146 e 1159 c.c.) richiede possesso continuato e, a seconda dei casi, un titolo di provenienza che consenta l'accessione; la buona fede del possessore puo' essere esclusa da elementi oggettivi (es. contestazioni in assemblea, corrispondenza che mette in evidenza la controversia).
• La presunzione di buona fede dell'acquirente (art.1147 c.c.) puo' essere superata da elementi probatori concreti; non basta l'assenza formale di contestazioni se esistono fatti che indicano conoscenza del contenzioso.
• In Cassazione il sindacato sulle valutazioni di merito e sulla sufficienza delle prove e' molto limitato: non si puo' rinnovare il giudizio di fatto salvo i ristretti casi di motivazione assente, apparente, contraddittoria o incomprensibile o dell'omesso esame di un fatto storico decisivo puntualmente indicato.
• La richiesta di CTU e' rimessa alla discrezionalita' del giudice di merito: l'omissione di nomina di CTU non e' automaticamente vizio di legittimita' se il giudice ha ritenuto sufficienti gli altri elementi probatori.
• Le doglianze sulla determinazione del danno o sulla riduzione del prezzo devono essere formulate tempestivamente nel giudizio; in Cassazione non e' ammessa l'integrazione del ricorso con profili nuovi nelle memorie successive.
• L'omessa pronuncia su una domanda espressamente formulata dalle parti (per esempio su spese o restituzioni) e' vizio rilevabile e puo' determinare cassazione con rinvio affinche' il giudice di merito si pronunzi esplicitamente.
• In contenziosi condominiali e di proprieta' immobiliare, la prova documentale dei titoli e la coerenza cronologica degli atti sono determinanti: la menzione esplicita del bene nel titolo originario e' cruciale per effetti di accessione/trasferimento.