Cassazione Civile, Ordinanza n. 19952/2026 del 15/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di rettifica di valore e liquidazione di maggiore imposta di registro relativo alla compravendita di immobili. L'Ufficio aveva rideterminato il valore venale dei beni in misura molto superiore al prezzo dichiarato, applicando la disciplina dell'imposta di registro sui beni immobili. La contribuente aveva impugnato l'atto e il giudice di merito aveva ridotto sensibilmente il valore accertato, ritenendo che la presenza di ipoteche sugli immobili ne limitasse l'alienabilità e giustificasse un abbattimento dell'80% del valore stimato. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione deducendo violazione o falsa applicazione degli artt. 43 e 51, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986, sostenendo che il valore venale in comune commercio non può essere diminuito per effetto delle ipoteche gravanti sugli immobili, le quali incidono solo sul prezzo pattuito tra le parti ma non sulla base imponibile dell'imposta di registro.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l'unico motivo del ricorso. Ha affermato che, ai fini dell'imposta di registro, la base imponibile degli atti aventi ad oggetto beni immobili deve essere determinata esclusivamente in base al valore venale in comune commercio del singolo bene, senza tener conto di garanzie reali o altri vincoli come ipoteche, pignoramenti o sequestri, che restano estranei al criterio legale di valutazione. Per questo ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 43 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato come norma del sistema dell'imposta di registro, in relazione alla determinazione della base imponibile

• art. 51, comma 2, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  la base imponibile per gli atti aventi a oggetto beni immobili va determinata sul valore venale in comune commercio del bene

• art. 51, commi 2 e 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  il criterio legale mira a individuare il prezzo che il bene può realizzare in condizioni normali di mercato, prescindendo da situazioni soggettive o momentanee

• art. 50 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  richiamato per evidenziare, in comparazione, che in altri casi il legislatore considera passività e oneri, mentre non lo fa per gli immobili trasferiti

• art. 1, comma 1, lett. a), L. 31 agosto 2022, n. 130

  norma di riferimento per il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  parametro del motivo di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge

Massime di principio

• In tema di imposta di registro, quando l'atto ha ad oggetto un bene immobile, la base imponibile si determina sul valore venale in comune commercio del singolo bene, non sul prezzo effettivamente pattuito tra le parti.
• Le ipoteche e, più in generale, i vincoli reali gravanti sull'immobile possono incidere sul prezzo inter partes, ma non modificano il criterio legale di stima previsto per l'imposta di registro.
• Il raffronto con le disposizioni che, per altri atti, impongono di considerare passività e oneri conferma che, per gli immobili, il legislatore non ha previsto una detrazione per le garanzie reali gravanti sul bene.
• Ai fini dell'accertamento della base imponibile rilevano soltanto elementi idonei a descrivere il valore di mercato del bene, restando estranee valutazioni legate a situazioni soggettive o contingenti dell'alienazione.

Come è indicizzato